Drahé bydlení vyhání lidi mimo Prahu, za prací dojíždějí i desítky kilometrů. Kde ve středních Čechách je nejlevněji?

Průměrná cena prodaného bytu letos podle údajů poradenské společnosti Deloitte v Praze překročila 77 tisíc za metr čtvereční. V některých městských částech přitom ceny vzrostly nad 80 i 90 tisíc. "Ceny rekonstruovaných bytů v cihlové zástavbě se v širším centru Prahy pohybují okolo 85 tisíc za metr, u paneláků na okraji Prahy vyjdou na 60 tisíc za metr," počítá ředitel Maxima Reality Goran Andonov.

Naproti tomu v obcích či městech ve Středočeském kraji se dá bydlení sehnat za poloviční peníze: metr čtvereční v Kladně, Benešově, Českém Brodu a dalších městech přijde jen zhruba na 40 až 45 tisíc. A například i nové byty v Berouně stojí stejně jako starší nemovitost v paneláku na samém okraji metropole.

Přestože cenou za levné bydlení je mnoho hodin strávených týdně v dopravních zácpách či ve vlacích, často horší občanská vybavenost malých měst a obcí, nedostatečné kapacity školek nebo škol či obecně menší možnosti kulturního nebo sportovního vyžití, zájem o bydlení mimo metropoli je stále vyšší. Podle realitních makléřů čelí města v dojezdové vzdálenosti od Prahy doslova populační explozi a vyznačují se jednou z nejsilnějších poptávek po nemovitostech v rámci celého Česka.

Infografika: Cesta z města. Za levným bydlením

Zvětšit přes celé okno

A co víc: vzdálenost, již jsou ochotni zájemci o bydlení cestovat za prací, se podle makléřů postupně zvětšuje. Zatímco dříve byl zájem hlavně o satelitní obce, dnes někteří lidé neváhají do zaměstnání dojíždět 40, 50 i více kilometrů.

Předražené satelity

Roli hraje samozřejmě také to, že už i ve vesnicích či městečkách v těsném sousedství Prahy jsou ceny natolik vysoké, že se pro střední třídu stávají nedostupnými. "Vedle bytů a domů přímo v metropoli podražily i pozemky a rodinné domy v její těsné blízkosti, v lokalitách, kde dřív vznikala takzvaná satelitní městečka," potvrzuje Jan Martina z pražské pobočky realitní společnosti M&M Reality. Na hranicích hlavního města podle něj parcely vhodné k výstavbě rodinných domů jen loni podražily o pětinu. "Pro ilustraci uveďme příklad zasíťovaného pozemku o velikosti tisíc metrů čtverečních v Praze-Křes­licích, určeného k okamžité výstavbě. Aktuálně je v nabídce za cenu zhruba sedm tisíc korun za metr. To je přibližně o 1500 korun více než na začátku roku 2018," říká Jan Martina.

Stěhování do satelitů způsobilo zdražení bydlení na okraji Prahy. Lidé se za levnými byty přesouvají i do desítky kilometrů vzdálených měst.

Enormní poptávka výrazně zdražila i nemovitosti v obcích do 30 kilometrů od hranic metropole. "Velmi silný zájem o nemovitosti, prudký růst cen i značné populační přírůstky pozorujeme například v Říčanech, Jesenici, ale také v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích nebo Černošicích," vypočítává makléř M&M Reality.

Jedním z nejžádanějších měst pro bydlení v poslední době byly Říčany. Podle realitních makléřů se tu prodá bez problémů jakákoliv nemovitost velmi rychle. "Ve městě je obecně silný převis poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo," tvrdí vedoucí říčanské pobočky M&M Reality Jan Bareš.

Přetlak zájemců o bydlení v Říčanech se logicky odráží i ve zdražování. Průměrná cena panelákového bytu tu vzrostla na 70 tisíc korun za metr. Tedy na ceny srovnatelné s okrajovými čtvrtěmi hlavního města. Malé byty po rekonstrukci se tam podle Jana Bareše prodávají běžně dokonce i za 85 tisíc za metr. A u těch málo novostaveb, které developeři v posledních letech v Říčanech postavili, jsou ceny už prakticky na úrovni Prahy. "Nějaké projekty tu sice vyrostly, ale co se postaví, se téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr u menších a 80 tisíc za metr u větších bytů," říká Bareš.

Podobně napjatá je situace i v Jesenici, dalším oblíbeném sídle těch, kdo nechtějí bydlet přímo v hlavním městě. "Zájem je o všechny typy nemovitostí, přičemž největší poptávka je po bytech do 50 metrů čtverečních. Ceny takových jednotek vzrostly za poslední dva roky o statisíce," tvrdí šéf jesenické pobočky M&M Reality Petr Török. Od roku 2016 podle něj byty podražily až o polovinu.

Kromě zdražování s sebou populační exploze ve městech přiléhajících k Praze přináší ještě jeden zásadní problém: dopravní zácpy.

Dlouhé kolony jsou v okrajových částech hlavního města každodenním problémem a v některých z okolních měst vedou až k hledání drastického řešení − třeba ukončení dalšího rozšiřování města. Zmiňované Říčany už zavedly zákaz průjezdu kamionů, a ve městě dokonce proběhlo referendum, které mělo zakázat novou výstavbu. Návrh neprošel o pouhých 150 hlasů.

Dál a dál od Prahy

Právě přelidněnost, dopravní komplikace a vysoké ceny tak postupně vytlačují zájemce o dostupné bydlení stále dál od hlavního města. "Dojezdová vzdálenost, kterou jsou lidé ochotní akceptovat, se v poslední době značně zvětšuje. Předpokládáme, že tento trend bude pokračovat," konstatuje Jan Martina z M&M Reality.

Rozhodující podle realitních makléřů není jen vzdálenost, ale také dostupnost po dálnici nebo rychlé spojení vlakem. "Roli hraje čím dál více časová dostupnost, nikoliv samotná vzdálenost. Rozhodující je tedy čas strávený na cestě. Hranice se v čase posouvá a místa logisticky příhodnější získávají na zajímavosti," říká Martin Chadima z realitní kanceláře Re/Max G8.

Typickým příkladem takového města je Nymburk. Ten sice leží téměř 60 kilometrů jízdy autem od Prahy, nicméně nedaleko dálnice D11. Zároveň se nachází na jedné z hlavních železničních tratí ve Středočeském kraji. Vlakem se dá do metropole dostat zhruba za tři čtvrtě hodiny.

Infografika: Cesta z města. Za levným bydlením

Zvětšit přes celé okno

Infografika: Cesta z města. Za levným bydlením

Zvětšit přes celé okno

"Nymburk díky tomu v uplynulých letech zaznamenal rostoucí zájem o bydlení ze strany lidí pracujících v hlavním městě. Podle našich statistik se v letech 2015 a 2016 pohybovaly průměrné ceny bytů v panelových domech v Nymburku kolem 23 tisíc korun za metr čtvereční," říká vedoucí místní pobočky M&M Reality Jiří Jelínek. V roce 2017 podle něj došlo kvůli přílivu nových obyvatel ke skokovému růstu a metr čtvereční bytu podražil na 32 tisíc.

Poptávka po bydlení ve městě rostla i v roce 2018, což se projevilo dalším zdražením o několik procent.

Ani Nymburk ale není nejvzdálenější z měst, z nichž jsou Češi ochotní dojíždět za prací do Prahy. Podle Martina Chadimy z Re/Max G8 nejsou výjimkou lidé, kteří pracují v metropoli a žijí v Ústí nad Labem, vzdáleném 90 kilometrů. To je více než hodina jízdy autem či vlakem.

Levný západ, drahý východ

Jaká další města se nabízejí jako vhodné lokality, kam se přestěhovat za levnějším bydlením? Týdeník Ekonom srovnal ceny bydlení a zároveň dojezdovou vzdálenost i čas dojezdu u více než dvacítky měst ve Středočeském kraji i za jeho hranicemi. U kterých se poměr ceny a dostupnosti jeví momentálně jako nejzajímavější?

Velký zájem o bydlení za Prahou motivoval developery. Mimopražské projekty chystají Skanska, Crestyl nebo Geosan.

Vůbec nejlevněji se dá pořídit bydlení za hranicemi středních Čech, v Ústeckém kraji. V Lounech, Litoměřicích nebo Lovosicích stojí byty kolem 20 tisíc korun za metr. Vzdálenost do Prahy je přitom 60 až 70 kilometrů po silnici. Kromě Lovosic ovšem mají tato města jednu nevýhodu: nevede z nich přímé vlakové spojení do metropole.

Co se Středočeského kraje týče, nabízí slušné ceny s relativně krátkou dojezdovou vzdáleností například Rakovník, kde ceny bytů jen mírně překračují třicetitisícovou hranici za metr čtvereční. Zároveň je to z Rakovníka do Prahy necelých 60 kilometrů po silnici. Horší je dostupnost vlakem: cesta zabere až 80 minut. Naopak velmi rychle − za 40 minut − se dá vlakem dopravit do Prahy ze středočeského Kolína. I tam se přitom ceny bytů drží pod hranicí 40 tisíc korun za metr.

Mírně nad touto částkou se pohybují ceny bydlení ve Slaném, v Benešově, Mělníku, Nymburku, Českém Brodu nebo Milovicích. Všechna tato města přitom leží ve vzdálenosti 30 až 50 kilometrů od Prahy, do níž se zároveň dá dojet do hodiny i vlakem. Velmi přijatelný poměr ceny a vzdálenosti nabízí také Lysá nad Labem, Kralupy nad Vltavou či Podě­brady.

Na opačném konci žebříčku se nachází už dnes velmi oblíbená města jako Beroun, Brandýs nad Labem nebo Kladno. Ze všech je to do Prahy relativně blízko jak vlakem, tak autem.

Zároveň ale poptávka po bydlení vyhnala ceny na úroveň kolem 45 tisíc korun za metr. Vůbec nejdražší ze srovnávaných měst je Beroun, kde byt v průměru vyjde na více než 52 tisíc korun za metr.

Za Prahu míří i developeři

Vysoká poptávka po bydlení v okolí hlavního města přiměla k akci také některé z developerských společností, jež se donedávna specializovaly především na Prahu. Nyní hledají vhodné pozemky ve středních Čechách a plánují bytovou výstavbu i v menších městech. Cílovou skupinou jsou právě ti lidé, kteří sice pracují v Praze, ale zároveň tam i kvůli omezení hypoték nedosáhnou na pořízení vlastního bytu či domu.

Například společnost Skanska Reality plánuje hned dva projekty za hranicemi hlavního města. V pokročilejší fázi je aktuálně Park Cihelka, který má vyrůst zhruba 15 kilometrů severně od metropole v obci Libčice nad Vlta­vou. V první etapě tu Skanska plánuje postavit 57 bytů, následovat mají etapy další. Jedním z lákadel je právě dobrá dostupnost: vlakem se do centra metropole dá dostat za půl hodiny. Hlavní roli ovšem mají hrát ceny. Zatím není známa jejich konkrétní výše. "Cenová hladina ale bude v porovnání s projekty v Praze výrazně nižší," ujišťuje mluvčí Skanska Reality Barbora Hantonová. Do prodeje mají jít první byty už v příštích týdnech.

Kromě Libčic plánuje v budoucnu Skanska stavět také v Loděnici nedaleko Berouna. Firma v obci loni na konci roku koupila pozemek, kde chce vybudovat zhruba stovku bytů. Také odtud je to do Prahy asi 30 kilometrů.

Za hranice metropole zamířil i developer Crestyl, který se v poslední době profiloval především luxusní pražskou čtvrtí Dock. První mimopražský projekt vyrostl ve Vysokém Újezdě nedaleko pražského Zličína. Crestyl tam postavil necelou třicítku bytů a 36 řadových rodinných domů.

Všechny byty přitom vyprodal ještě před dokončením projektu. Bez zajímavosti není, že o ně byl větší zájem než o domy, které dříve lidé hledající bydlení v okolí hlavního města preferovali. "U obou našich projektů v dojezdové vzdálenosti od metropole se byty prodávají rychleji než řadové domy či pozemky pro výstavbu," konstatuje obchodní ředitel Crestylu Viktor Peška.

Druhý zmiňovaný projekt je teprve ve výstavbě a nachází se v Berouně. Celkem má po dokončení nabídnout bezmála 150 bytů a přes 40 řadových domů i dvojdomů. První etapu developer dokončí v druhé polovině roku, druhou pak o rok později. Výstavbu přitom firma musela kvůli velkému zájmu urychlit. "Výhoda těchto lokalit je jasná: zájemci získají vysokou úroveň bydlení za poloviční cenu než v Praze. Do práce mohou snadno dojíždět, veškerou občanskou vybavenost přitom mají přímo ve svém bydlišti," vysvětluje Viktor Peška.

Ceny bytů v Berounské bráně se podle ceníku Crestylu pohybují mezi 4,5 a sedmi miliony korun. S ohledem na to, že jde o velké rodinné jednotky, vychází ale metr čtvereční opravdu podstatně laciněji než v Praze: v průměru se prodává za cenu kolem 60 tisíc korun.

Do Zbuzan ve Středočeském kraji v okrese Praha-západ se vydal stavět Geosan Development. Developer v obci 15 kilometrů od metropole staví 10 viladomů celkem téměř s 270 byty.

Také Geosan si pochvaluje slušný zájem: zhruba polovina bytů byla rozebrána ještě před zahájením stavby. A nemalou roli opět hraje cena, která se pohybuje mezi 60 a 70 tisíci za metr čtvereční. To je o třetinu méně, než na kolik vyjdou podobné nové byty v Praze.

Dostupná cena je také důvodem, proč se do výstavby mimo metropoli pustila i některá stavební bytová družstva. Jedno z největších, SBD Praha, si vybralo Milovice. Obec, která zažívá velký rozmach po zrušení místního bývalého vojenského prostoru, leží necelých 60 kilometrů od Prahy a do hlavního města se dá dojet vlakem za 45 minut.

"O tento projekt mají zájem zejména mladí lidé. Důvodem je především cena − v Milovicích nabízíme družstevní byty za cenu 42 tisíc za metr. Oproti hlavnímu městu je to pro mladou rodinu podstatný rozdíl, a jestli je daní za tuto cenu dojezd půl hodiny na Černý Most, je to velmi snesitelný parametr," tvrdí šéf SBD Praha Martin Kroh.

Přestože úspěchy mimopražských projektů ukazují, že jde o perspektivní cestu, někteří developeři se po ní vydat nechystají. Týká se to i největších hráčů na pražském trhu, firem Central Group nebo Finep. "Jsme zastánci teorie i praxe, že se Praha nemá rozrůstat na úkor okolní krajiny, Praha se musí naopak logicky zahušťovat. Jen tak může plnit své funkce, které od ní její obyvatelé očekávají," vysvětluje mluvčí Finepu David Jirušek.

Bydlení mimo Prahu má − i přes současnou oblibu − podle Jiruška také mnoho negativních dopadů. "Veškerá zátěž od ekologie přes logistiku po dopravu se přenáší do okolní krajiny, výrazně zhoršuje životní prostředí a ve finále lidé žijící mimo město nebudou mít čas na rodinu ani koníčky, protože svůj volný čas budou trávit v dopravních zácpách po cestě z a do práce," uzavírá Jirušek.