Pořídit si vlastní bydlení je letos v srpnu opět finančně náročnější než před rokem. Přestože v souvislosti se zdražováním se obvykle nejvíce hovoří o hlavním městě, meziročně ceny rezidenčních nemovitostí podle statistik realitního serveru Reality Mix vzrostly bez výjimky ve všech českých regionech.

Z krajských měst − s výjimkou metropole − jsou dnes nejdražší nemovitosti v Brně, kde metr čtvereční vyjde průměrně na 66 tisíc korun. S velkým odstupem následuje Olomouc (50,6 tisíce), Zlín (45,9 tisíce) a Plzeň (45,1 tisíce). Téměř 50 tisíc za metr čtvereční si musí připravit zájemce o bydlení ve velkých městech Středočeského kraje.

Co se meziročního srovnání týče, nejvíce ale ceny vzrostly od loňského srpna v Ústí nad Labem, kde jsou nyní téměř o čtvrtinu vyšší než loni. Více než o pětinu pak podražilo bydlení také ve Zlíně a v Ostravě.

Nejnapjatější je situace v moravské metropoli. Cena za metr čtvereční bytu v novostavbě tu podle místní developerské společnosti Trikaya poprvé stoupla dokonce nad hranici 80 tisíc korun, což je o 13 procent více než před rokem. Například nový 60metrový byt se prodává za více než 4,8 milionu korun. Důvody zdražování jsou v Brně podobné jako v hlavním městě. "Na růstu cen bydlení se podepisuje hned několik faktorů, od rostoucích cen pozemků a stavebních prací a materiálů přes zastaralý územní plán a byrokracii při povolování staveb až po daňové zatížení a přísné normy výstavby," vysvětluje Alexej Veselý, výkonný ředitel místní developerské společnosti Trikaya.

Nejhorší zdražování končí

Cena nových bytů v Brně poprvé překonala hranici 80 tisíc korun za metr. Třípokojový 60metrový byt stojí skoro pět milionů.

Zatímco v Praze realitní makléři počítají s dalším, byť pozvolnějším růstem cen, v některých regionech podle nich už doba zdražování pomalu končí. Vyplývá to jak z dat serveru Reality Mix, kde inzerují především realitní kanceláře, tak z údajů serveru Bezrealitky.cz, specializovaného naopak na prodej nemovitostí napřímo, bez prostředníka, za poslední kvartál.

"Ceny v krajích s vysokou poptávkou dosáhly svého stropu a v posledním kvartále rostou velmi zvolna nebo stagnují. Majitelé tak před tlakem na cenu začínají dávat přednost rychlosti a bezproblémovosti prodeje," informuje společnost Bezrealitky ve svém pravidelném kvartálním Monitoru přímého trhu.

Podle údajů Reality Mixu se od května snížily průměrné ceny nemovitostí hned ve třech krajských městech: Liberci (o 5,3 procenta), Hradci Králové (o tři procenta) a v Českých Budějovicích (o 0,3 procenta).

Jaký vývoj se dá očekávat v příštích měsících? "Jasně se ukázalo, že realitní trh má na těch nejexponovanějších trzích svůj vrchol za sebou," tvrdí šéf společnosti Bezrealitky Hendrik Meyer. To nicméně neznamená, že by se trend v Praze, Brně nebo středních Čechách, kam se stěhuje stále více lidí z metropole, měl obrátit. "Majitelé nebudou mít důvod zlevňovat, protože domy a byty, které se nepodaří prodat za požadovanou cenu, se dají v naprosté většině případů výhodně pronajmout," upozorňuje Meyer.

Například v Brně by ale už růst cen měl dosahovat jen jednotek procent. "Vzhledem k omezené nabídce nemovitostí na brněnském trhu si nemyslím, že ceny klesnou. Předpokládám stále spíš růst, i když ne tak výrazný. Pro rok 2019 odhaduji růst cen nemovitostí v Brně v rozmezí od tří do pěti procent v závislosti na dalším vývoji úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Pro vzdálenější budoucnost pak spíše stagnaci cen," tvrdí Jarmila Odehnalová z brněnské pobočky společnosti M&M Reality.

Naopak v regionech, kde se ceny drží dosud velmi nízko, bude zdražování pokračovat zřejmě rychlejším tempem než v nejdražších krajích. "Typickým adeptem může být Ústecký kraj, kde bude i nadále dostatek zájemců, což umožní další zdražování. Zároveň je však třeba připomenout, že ceny nemovitostí v těchto lokalitách jsou dlouhodobě nejnižší, a mají tedy kam růst," vysvětluje šéf Bezrealitky.cz.

Vedou střední Čechy

Neutuchající poptávka po vlastním bydlení motivuje k čím dál vyšší aktivitě i developery. Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že letošní první pololetí je, co se bytové výstavby týče, rekordní za několik posledních let. Celkem byla letos od ledna do června zahájena výstavba bezmála 16 tisíc jednotek v bytových a rodinných domech.

Pro srovnání: loni za stejné období stavební firmy začaly stavět necelých 13,7 tisíce bytů; v předchozích letech se počet celorepublikově zahájených bytů za první pololetí pohyboval dokonce jen kolem 10 tisíc. V kterých regionech se staví nejvíce?

Co se výstavby jednotek bytových domů týče, trhu jasně vévodí Praha s téměř dvěma tisíci zahájenými byty. Je to zároveň jediný český region, kde bydlení v bytových domech drtivě poráží rodinné domy. Až s velkým odstupem následuje Jihomoravský kraj tažený především Brnem, kde developeři začali stavět téměř 860 bytů.

Při započtení bytů v rodinných domech je ale obrázek jiný: Prahu poměrně výrazně předehnaly střední Čechy. Ty se stávají stále častější (a levnější) alternativou pro lidi pracující v metropoli, kteří kvůli vysokým cenám na bydlení v Praze nemají dostatek peněz. Od ledna do června tak stavaři ve Středočeském kraji začali budovat téměř tři tisíce bytů v bytových a rodinných domech.

Regiony lákají pražské developery

Bytová výstavba v krajských městech bývala v minulosti většinou záležitostí lokálních developerů. Pokusy pražských developerů prosadit se mimo metropoli končívaly často neúspěchem. Příkladem může být pražský developer Central Group. "Nakoupili jsme pozemky a testovali, jestli náš byznysmodel bude fungovat také v krajských městech. Nebylo to ztrátové, ale ukázalo se, že pro pražskou firmu nebylo působení v regionech efektivní. Je to lokální byznys a zvlášť pražské firmě to nechali 'vyžrat'," popisuje šéf firmy Dušan Kunovský.

Přesto další pražské firmy štěstí mimo "svůj" region zkoušejí. Například společnost Trigema se vydala do západočeské metropole. Letos na jaře v Plzni začala stavět svůj už druhý projekt. Po dokončení chytrého bydlení KLR@Plzeň v Kollárově ulici loni na podzim staví tentokrát ve čtvrti Zahrádky, kde vyrostou do dvou let celkem čtyři bytové domy se stovkou jednotek.

Zkusit štěstí v Plzni se už před časem rozhodl také developer V Invest, který rozvíjí plzeňskou lokalitu Nová Valcha. Postupně, v několika etapách, tu postaví čtvrť s přibližně 600 bytovými jednotkami a rodinnými domy. Aktuálně se nachází zhruba v polovině celého projektu a dokončit jej plánuje do roku 2025.

V regionech zkoušejí štěstí i pražští developeři. Trigema a V Invest staví v Plzni, na Brno se zaměřily skupiny T.E. nebo CPI.

Pražské firmy láká i druhý největší realitní trh v Česku. Pražská developerská skupina T.E. loni koupila pozemky v Brně ve Starém Lískovci, v lokalitě, kde plánuje stavět byty i brněnský magistrát. T.E. plánuje na 2,5 hektaru postupně vybudovat až 700 bytových jednotek. Velkolepé plány má v moravské metropoli i skupina CPI miliardáře Radovana Vítka, která chce na 20hektarovém brownfieldu v areálu bývalé Zbrojovky postupně postavit celou čtvrť, kde kromě bytů vzniknout také obchody a kanceláře.

Hned několik developerů se pak vydalo těsně za hranice Prahy, do Středočeského kraje. Například společnost Crestyl staví v Berouně, kde v rámci projektu Berounská brána vznikne na 150 bytů a desítky rodinných domů. Dva zajímavé projekty v dojezdové vzdálenosti od hlavního města chystá také Skanska Reality. V obci Libčice zhruba 15 kilometrů od hranic Prahy postaví 57 bytů v první a desítky dalších v následujících etapách. Další stovku bytů chce Skanska vybudovat na pozemcích v Loděnici nedaleko Berouna.