Počet podaných žádostí o hypotéku klesl o desítky procent. Oproti loňsku je listopad slabší téměř o 30 procent. Máme o čtvrtinu méně žadatelů o úvěry na bydlení. První zprávy z některých českých bank po třech měsících od zavedení regulace, kterou Česká národní banka (ČNB) zpřísňuje příjmová kritéria pro schválení hypotečního úvěru, zní téměř děsivě. Jako by hypoteční trh dostal drtivou ránu, z níž se jen tak nevzpamatuje.

Bude realita opravdu tak žhavá, jak nyní z finančních institucí zaznívá? Regulace ke snížení dostupnosti hypoték, a tedy poklesu trhu nejspíš povede. Nemusel by ale být tak dramatický, jak naznačují první čísla. Má to více příčin.

Tou první je, že ne všechny banky mají stejnou zkušenost, tedy prázdné přepážky hypotečních specialistů po zavedení regulace. "Celkem jsme za listopad a prosinec měli zhruba stejně klientů jako v předchozím roce," tvrdí třeba ředitel produktů retailového bankovnictví Equa bank Ondřej Hák. V jiných případech dokonce zaznamenali opačný trend. "Když srovnáme období od listopadu do prosince se zářím a říjnem, objem hypoték vzrostl o 11 procent," říká mluvčí Air Bank Jana Karasová.

O dramatu nehovoří ani hypoteční makléři. "Na našich interních číslech vidím propad v prosinci. Přesto ale výsledek za tento měsíc nebude nejhorší v roce; vlastně bude až čtvrtý nejhorší. Takže žádný extrém se v číslech pořád nekoná," tvrdí místopředseda představenstva makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.

Druhá příčina spočívá v časovém hledisku. Největší hráči na trhu − Česká spořitelna a Hypoteční banka − sice pokles objemu nových hypoték na podzim připouštějí, jde podle nich ale o dočasný problém. "Říjnový pokles poptávky po hypotékách zhruba o 25 procent byl způsoben především snižující se nabídkou dostupných nemovitostí a jejich rostoucí cenou v Praze a Brně. Na poklesu poptávky se podepsal také fakt, že se klienti v létě a v září snažili předzásobit," tvrdí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Dokládá to podle něj skutečnost, že už tři měsíce před zavedením nové regulace hypoték byl zájem o úvěry na bydlení naopak o třetinu vyšší než v prvním pololetí.

Jinými slovy, mnoho lidí na základě dlouho dopředu avizovaného zpřísnění pravidel urychlilo své rozhodování o pořízení vlastního bydlení. Snažilo se úvěr získat ještě před tím, než omezení budou platit. Tito klienti pak pochopitelně "odčerpali" část budoucích hypoték z trhu.

Jak hovoří tvrdá řeč čísel za celý hypoteční trh? "Za 11 měsíců roku 2018 objem sjednaných hypoték činil 203,5 miliardy korun, což je zhruba o dvě miliardy a 1,1 procenta méně než v roce 2017. V prosinci se meziroční pokles zvětšil. Pokles hypotečního trhu za celý rok 2018 odhadujeme přibližně na tři procenta," říká ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Hypoteční trh klesne o desítky miliard

Na zásadní hodnocení dopadů nové regulace je podle bank po třech měsících její platnosti v každém případě pořád ještě brzy. "Dlouhodobé dopady doporučení ČNB budeme moci posoudit až s mnohem větším časovým odstupem − nejdříve v polovině letošního roku," konstatuje ředitel odboru řízení rizik ČSOB Mikuláš Neumann.

Hypoteční trh podle odhadů bank letos klesne o 10 až 15 procent. To by znamenalo o 20 až 30 miliard menší objem poskytnutých úvěrů.

Panikařit odmítá ostatně i samotná ČNB. S regulací nehodlá nic dělat dříve, než vyhodnotí její fungování. A to chce udělat po roce platnosti pravidel. K alarmujícím zprávám z některých finančních institucí se nicméně guvernér ČNB Jiří Rusnok v rozhovoru pro týdeník Ekonom staví skepticky. "Banky přehánějí. To je logické. Já kdybych byl na jejich místě, tak to dělám také. Potřebují situaci zdramatizovat. Pak se jim také bude lépe obhajovat plnění plánů vůči šéfům, kteří sedí v centrálách," tvrdí Rusnok.

Navíc podle Jiřího Rusnoka není fér veškeré problémy hypotečního trhu "házet na hlavu" jen centrální bance. "Je potřeba vzít v úvahu přirozený pokles boomu, který souvisí s tím, že ceny nemovitostí už jsou extrémní," dodává šéf centrální banky.