Centrální banka přichází s dalšími opatřeními, jimiž chce omezit rizika spojená s poskytováním hypotečních úvěrů. Doposud ČNB bankám takto stanovuje limit pro výši hypotéky vzhledem k hodnotě zastavené nemovitosti, nově mají brát při posuzování žádosti o úvěr v potaz také příjmy žadatele.

Od letošního října tak budou porovnávat celkový dluh žadatele o poskytnutí úvěru s jeho čistým ročním příjmem (ukazatel DTI) a také výši měsíční splátky dluhu s jeho čistým měsíčním příjmem (DSTI). Očekávám, že tato opatření vyvolají emotivní reakce některých bank, zprostředkovatelů a dalších tržních subjektů. Těžko je však mohou překvapit, neboť odpovídají dlouhodobému přístupu ČNB.

Opatření jsou součástí Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, které ČNB vydala poprvé v roce 2015 a které každoročně upravuje na základě vyhodnocení vývoje rizik. Před rokem ČNB vydala bankám varování, že nové úvěry s ukazateli DSTI nad 40 % a DTI nad osminásobek jsou z jejího pohledu vysoce rizikové. Doporučila proto bankám, aby od počátku letošního roku tyto ukazatele sledovaly a stanovily si pro ně závazné interní limity, na jejichž základě budou žádosti o úvěr posuzovat.

Na svém květnovém jednání věnovaném finanční stabilitě bankovní rada posoudila vývoj rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů a také dodržování doporučení za celý loňský rok. Za pozitivní považujeme, že banky ve druhém pololetí roku 2017 v souhrnu dodržovaly patnáctiprocentní agregátní limit pro úvěry s ukazatelem LTV (loan-to-value, tedy poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) mezi 80 a 90 %. Horší však je, že čtyři procenta úvěrů byla poskytnuta s LTV nad horní hranicí, kterou ČNB stanovila na 90 %.

Vedle toho pozorujeme, že někteří poskytovatelé mají tendenci dostat ukazatel LTV těsně pod individuální či agregátní limit tím, že "optimisticky" ocení hodnotu zastavované nemovitosti. Při současném odhadovaném nadhodnocení cen bydlení zhruba o 15 % tak současné limity LTV představují z hlediska dostatečného pokrytí potenciálních rizik skutečně hraniční hodnotu. Přesto jsme se s ohledem na signály o zpomalení růstu cen bydlení a příznivý vývoj příjmů domácností rozhodli, že doporučené limity LTV v tuto chvíli dále nezpřísníme.

Přibývá žadatelů, kteří nedokážou odhadnout rizika

Varovné informace však přináší vyhodnocení ukazatelů, které se zaměřují na schopnost žadatelů splácet dluhy z běžných příjmů. Téměř u desetiny poskytnutých úvěrů byly oba indikátory odrážející tuto schopnost nad hodnotami, které považujeme za vysoce rizikové. Mnohé z těchto půjček jsou poskytnuty rovněž s vysokou hodnotou ukazatele LTV.

Fakt, že ceny bydlení rostou rychleji než příjmy domácností, se odráží ve zvyšování částek, které si lidé musí k pořízení bydlení půjčit. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat problematičtější žadatelé, kteří dostatečně nevyhodnocují riziko s tím spojené.