Výběr vhodného typu bytu a lokality je základním, nikoliv ale postačujícím předpokladem úspěšné investice do nemovitosti. Naprosto zásadní je také poměr pořizovací ceny a potenciálního nájmu, který lze inkasovat. Při správném výběru pak lze vlastní peníze zhodnotit o tři až pět procent ročně.

Samotný výpočet výnosnosti investičního bytu je poměrně komplikovaný; běžný člověk bez znalosti finanční matematiky může mít problém jej spočítat − je třeba brát v potaz nejen pořizovací cenu a výši nájmu, ale také další dodatečné investice například do rekonstrukce, pojištění, daň z nemovitosti, případně parametry hypotéky využité ke kofinancování nákupu. Existují nicméně pomocné nástroje: například společnost Home Institute, která se zabývá poradenstvím a správou investičních bytů, na svém webu nabízí kalkulačku, která po zadání základních parametrů umí spočítat přesný výnos.

Platí přitom jeden fakt: i s ohledem na velmi výhodné úrokové sazby hypotečních úvěrů je možné dosáhnout nejvyšších čistých ročních výnosů při využití takzvané finanční páky, tedy financování zčásti z vlastních zdrojů a zčásti z úvěru. Nejčastěji doporučovaný poměr je zhruba 50 na 50. Jak se liší výnosnost bytů s využitím hypotečního úvěru a bez něj?

Konkrétní výpočet pro modelový byt − starší 2+kk v cihlovém bytě s cenou tři miliony korun pronajímaný za 10 tisíc korun (bez služeb) − ukazuje, že rozdíl může činit až jeden procentní bod. V případě pořízení bytu čistě z vlastních prostředků vychází čistý výnos na 2,8 procenta ročně. Při využití hypotečního úvěru ve výši 1,65 milionu, tedy mírně přes polovinu celkové ceny, s úrokovou sazbou 1,9 procenta a splácením po 30 let, se však čistý výnos z nájmu zvýší na 3,5 procenta.