Logistika především

Budování rozsáhlých skladových prostor, tzv. logistických center, je v Česku stále zajímavějším byznysem. Svědčí o tom loňský i letošní boom.
Jen za letošní první pololetí se zvětšila plocha těchto průmyslových zón o 450 tisíc m². Ve stejném období loňska to bylo srovnatelné. Celkem tak již tyto plochy zabírají z území Česka 2,7 milionu metrů čtverečních (tedy zhruba tolik, kolik kanceláře v Praze).
Donedávna se budovala logistická centra téměř výhradně v blízkosti takových aglomerací, jako jsou Praha, Brno, Plzeň či Ostrava. Dnes se však zdá, že hlavní těžiště jejich výstavby se začíná přesouvat.
"Aktivity developerů se zaměřují i do ostatních regionů, které v minulosti přilákaly velké objemy výrobních investic, jako jsou Liberec, Ústí nad Labem, Jihlava, aglomerace Pardubice - Hradec Králové a jiné," říká pro Ekonom Michaela Prokůpková z poradenské společnosti Jones Lang La Salle.
"Ke zatraktivnění nových oblastí, které přitahují developerské společnosti, dochází také kvůli postupnému dobudovávání dálniční sítě v České republice," dodala.
Jedním z příkladů, který potvrzuje její slova, mohou být například projekty developerské společnosti VGP. Ta v severních Čechách vybudovala již dva parky - v Liberci a poblíž Turnova. Další staví v Hradci Králové, u Mladé Boleslavi a znovu u Turnova. V těchto místech je dostatek nezastavěné půdy. Především ale lze sehnat pozemky za nižší ceny. A výhod je více.
"Vzhledem k tomu, že sedmdesát procent našich zadavatelů jsou společnosti výrobní, jsou citlivé na dostatečný zdroj pracovní síly. Proto je přirozeně lepší stavět mimo hlavní tah, neboť v menších regionech není tak velká fluktuace pracovní síly," vysvětluje Jan Jirotka, generální manažer developerské společností Imo Industry Group (IIG) Česká republika.
Firmy podle něj v takových regionech mají také například lepší možnost ovlivňovat školství a podporovat typy škol, jejichž absolventy chtějí zaměstnávat.
V malých regionech může fungovat i takzvaná spekulativní výstavba, která se výrazně rozmohla zejména na okrajích velkých měst, jako jsou Praha či Plzeň. Ovšem jak Ekonomu řekl Jakub Holec z oddělení průmyslových nemovitostí poradenské společnosti King Sturge, bude tomu tak jen za dvou podmínek.
"Projekt musí být výborně dostupný z dálnic či rychlostních komunikací a musí se nacházet v blízkosti velkých měst. Mimo takovéto lokality lze se spekulativním developmentem počítat jen velmi stěží," tvrdí Holec.

Strategická poloha
Logistika byla donedávna v obecném povědomí spojována s celou hrstí negativ, mezi jiným se zátěží pro životní prostředí, hlukem a dopravními zácpami. Dnes už se situace mnohde lepší.
V současnosti už však logistická centra zdaleka neznamenají takovou dopravní zátěž, neboť v sobě často spojují více funkcí. A tím se převážení z místa na místo výrazně omezí. Dříve se de facto jednalo o pouhé sklady a překladiště. Dnes už ale bývá jejich součástí mnohdy i výrobna zboží. Jindy mohou firmy využívat síť služeb, které jim tyto areály nabízejí - od balení výrobků, jejich třídění až po využití zasilatelské služby nebo rozvozu po celé republice.
Strategická poloha Česka ve střední Evropě v sobě nese další pozitivum - zkracuje totiž distribuční cesty. Zájem je také o takzvané zelené budovy. Ti, kdo v nich skladují nebo vyrábějí své zboží, si uvědomili, že ekologie může jít ruku v ruce s úsporou jejich peněz. Přírodu i náklady na energie tak ušetří systémy na recyklaci vody nebo solární panely.
Spekulativní výstavba tvoří v nejatraktivnějších lokalitách České republiky více než polovinu všech logistických budov postavených letos.
"Nejvyšší míry dosahují nepronajaté plochy na Plzeňsku a v okresu Praha-východ, kde dosahují sedmnácti procent," praví se v European Distribution Reportu, zprávě, kterou přinesla poradenská společnost Cushman & Wakefield.

Sklady na míru
Developerské firmy se však nemusejí obávat, že by nájemce nesehnaly. "Nároky logistických firem jsou téměř identické a spekulativní development je plně respektuje. Výhodou je okamžitá dostupnost," říká Holec.
U všech těchto stavebních projektů je podle něj nutná jejich flexibilita. "Problém nastává až v případě, kdy logistická firma potřebuje specifický sklad, který by umožňoval například cross-dockové operace, popřípadě skladování ADR. V těchto případech je dodatečná úprava, popřípadě vestavba příliš nákladná," dodává.
Zcela opačným typem projektů jsou ty, které jsou firmám šité přímo na míru. Strategií některých firem je spojovat nabídku obou těchto budov. Z těch, které v současnosti působí v České republice, lze jmenovat nizozemskou CTP Invest, dále australskou společnost Goodman a podle Holce v současné době uvažuje o vstupu do tohoto segmentu i americká společnost Prologis, jež se dosud profilovala jako největší hráč na trhu ve spekulativní výstavbě.

Jen pro velké
Výhradně na míru staví belgická společnost IIG, která se právě chystá zahájit stavbu už čtvrtého projektu v Česku.
Tentokrát půjde o budovu pro společnost Rompa, která vyroste ve Vyškově. A komu je tento typ budov určen?
"Budovy na míru využívají především společnosti s vyšší přidanou hodnotou, popřípadě se specifickými požadavky na její provoz. Jako příklad bych uvedl cross-dockové operace nebo výrobní závod, který by se jen stěží vměstnal do klasické skladové haly," říká Holec.
Projektovat a vybudovat logistické centrum se vším všudy není vůbec jednoduché. Luxus mít vlastní oddělení, které by se tím zabývalo, si mohou dovolit jen opravdu velké firmy, které mají padesát tisíc zaměstnanců a více.
"Potřebujete mnoho specialistů různého druhu - ty, kdo vytvoří plány a budou kalkulovat náklady, ty, kdo rozumí místní infrastruktuře, nebo ty, kdo mají kontakty a budou vyjednávat s různými typy společností, které například dodávají plyn nebo vodu," vysvětluje tiskový manažer společnosti IIG Stijn de Preter.
"Našimi zákazníky jsou zejména výrobci. Sedmdesát procent budov, které stavíme, je založeno na kombinaci výroby a logistiky. Výjimkou je například Ukrajina. Tam jde vesměs o sklady, protože se tam příliš nevyrábí. Většinou jde jen o skladování výrobků importovaných z Ruska," dodal tiskový manažer IIG.
A jak vypadá projekt stavby takového logistického centra na míru? "Začínáme úplně od nuly. Máme před sebou jen požadavky a potřeby klienta," popisuje Stijn de Preter. IIG podle něj nikdy nekupuje pozemek a nestaví prázdné budovy, které by se poté snažila prodat.

Pavla Kreuzigerová

Dobudovávání dálniční sítě, nižší ceny a vyšší nezaměstnanost lákají developery i do menších regionů.

450 tisíc m²
O tolik se v ČR rozšířila plocha průmyslových zón jen za letošní první pololetí.

Spekulativní výstavba tvoří v nejatraktivnějších lokalitách ČR více než polovinu všech logistických budov postavených letos.

Nové parky v roce 2008 - II. část

Tipy a náměty posílejte na reality.ekonom@economia.cz