Regulace nájemného je dlouhodobě neřešený problém. V České republice se týká zhruba 750 tisíc bytů, tedy téměř pětiny trvale obývaného bytového fondu. Soukromým majitelům patří přibližně 300 tisíc bytů, ostatní vlastní obce. Touto otázkou se mimo jiné zabývají i tvůrci evropské legislativy. Před Evropským soudem pro lidská práva Rady Evropy se kvůli regulaci nájemného domáhá odškodnění na českém státě zhruba 5000 majitelů domů. Odhady výše odškodnění, které by tuzemští soukromí majitelé mohli na státu požadovat, se pohybují okolo 30 až 50 miliard korun.
Jak mohou tyto žaloby dopadnout?

VÝZNAM PILOTNÍHO ROZSUDKU. Evropský soud pro lidská práva se již několikrát zabýval spory, kdy žadatelé žalovali stát pro porušení vlastnického práva v souvislosti s regulací nájemního bydlení. Stěžovatelé se vždy odkazovali na porušení Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod, podle které má každá osoba právo pokojně užívat svůj majetek. Jedním z takových případů je Broniowski vs. Polsko, v němž Evropský soud pro lidská práva zakotvil proceduru takzvaného pilotního rozsudku. Soud se při projednávání kauzy neomezil jen na posouzení konkrétního případu a zájmů žadatele, ale zkoumal věc z hlediska obecných opatření, které je třeba přijmout v zájmu dalších osob, jichž se obdobný problém může týkat. Z tohoto postupu vyplynulo rozhodnutí, že předložené žaloby nebudou projednávány individuálně, ale budou vybrány kauzy pilotní. Dalším zajímavým sporem velmi podobným českým sporům je žalobám ve věci Hutten-Czapska vs. Polsko. Stěžovatelka v něm kvůli regulaci nájemného neměla dostatek finančních prostředků na údržbu majetku a nemohla bez potíží vypovědět nájemníky. Podle Evropského soudu polský stát zatížil stěžovatelku přílišným břemenem. Polská legislativa limitovala ukončení nájmu na úkor práv pronajímatele a nájemné bylo stanoveno pod úroveň nákladů na údržbu domu. Polský stát přitom nepředvídal, že by majitelka měla získat nějakou finanční podporu.

MAJITELÉ NEMOVITOSTÍ MAJÍ SVÁ PRÁVA. Stát má podle Evropského soudu pro lidská práva široký prostor pro uvážení, pokud jde o načasování a míru regulace nájemného. Nicméně tento prostor není neomezený. Zejména, jak soud uvedl u případu Hutten-Czapska, je neospravedlnitelné, aby po celou dobu stát nezajistil majitelům domů prostředky nezbytné na údržbu a minimální zisk z pronájmu. Sociální ochrana nesmí být realizována na úkor jedné skupiny obyvatel a zátěž musí být rovnoměrně rozložena na celou společnost.
Po dlouhém období transformace české ekonomiky a společnosti je proto zjevně neudržitelná regulace nájemného a omezování vlastnických práv. Kdyby regulace byla ospravedlnitelná, pak jen na přechodné období a stát by měl nicméně zajistit vlastníkům prostředky na údržbu domů. Sociální dopady musí jít na vrub veřejných rozpočtů.

POTŘEBNÉ KROKY. Český stát již teď reaguje svou legislativou na dosavadní rozsudky Evropského soudu pro lidská práva (i rozsudky Ústavního soudu) a neudržitelnou situaci v oblasti nájemního bydlení. Bez ohledu na výsledek žalob přikročil k reformě trhu s byty a postupné deregulaci nájemného. Byl přijat zákon o jednostranném zvyšování nájemného, připravuje se novela občanského zákoníku, projednává se změna pravidel pro příspěvek na bydlení, existuje věcný záměr zákona o podpoře neziskového bydlení. Všechny tyto kroky jdou dobrým směrem - k narovnávání nájemného a jeho následnému ponechání na dohodě stran a k řešení sociálních aspektů spojených s deregulací.
Některé kroky však stále chybějí. Je zapotřebí například zakotvit možnost ukončení nájemní smlouvy pronajímatelem bez udání důvodu, samozřejmě s dostatečnou ochrannou výpovědní lhůtou. Rovněž je třeba ustanovit šanci soudního přezkumu, jde-li o zvýšení nájmu.

STĚŽOVATELÉ ČEKAJÍ NA ODŠKODNĚNÍ. Když ve sporech českých stěžovatelů Evropský soud pro lidská práva konstatuje porušení úmluvy, je pravděpodobně, že se dočkají odškodnění. Případy jsou totiž obdobné polské kauze Hutten-Czapska a soud rozhoduje precedenčně. Důležité přitom je, v jaké podobě bude úprava nájemních vztahů v době řízení u Evropského soudu. Bude záležet na tom, zda náš Ústavní soud nezruší současnou úpravu a jakou podobu bude mít úprava nájemních vztahů v novém občanském zákoníku. Shledá-li Evropský soud, že toto porušení práva vyplývá ze strukturálního problému spojeného s dysfunkcí vnitrostátního právního řádu, uplatní proceduru pilotního rozsudku. A vyzve stát, aby zavedl ve vnitřním právním řádu rovnováhu v nájemních vztazích. Je potřeba si uvědomit, že pokud soud konstatuje porušení článku úmluvy, je povinností státu ukončit porušování úmluvy a odstranit jeho důsledky. Nestačí, že už protiprávní stav netrvá.
Soud při rozhodování o odškodnění postupuje tak, že konstatuje porušení úmluvy a ve věci přiměřeného zadostiučinění určí státu lhůtu ke sdělení případné dohody. Současně si však vyhradí rozhodnutí o náhradě škody pro případné pozdější řízení. Lze proto očekávat, že o odškodnění se povedou vlekoucí se jednání.

POSILA MÍSTNÍCH ROZPOČTŮ. Přijímané právní předpisy a projednávané žaloby potvrzují trend deregulace nájemného. Pozitivně se promítne do veřejných rozpočtů, konkrétně do rozpočtů obcí, jež vlastní velký počet nájemních bytů a budou moci postupně navyšovat "zamrzlé" nájemné, čímž se zvýší jejich příjmy.
Z postupující deregulace nájemného obcím na druhé straně zřejmě vyplynou zvýšené nároky na výplatu sociálních dávek. Ty samozřejmě vše nevyřeší, je potřeba pamatovat i na podporu sociálního bydlení kofinancovaného státem, respektive samosprávami.
Obce se tak s největší pravděpodobností dočkají spravedlivých příjmů z nájemného. Nicméně budou muset více zatížit obecní pokladnu řešením sociálních dopadů deregulace. Vztahy mezi vlastníky a nájemci se však konečně narovnají a dokončí se tak i vlastní transformace části ekonomiky. To je osmnáct let po pádu komunismu jistě načase.

OLDŘICH VLASÁK
poslanec Evropského parlamentu, předseda Svazu měst a obcí ČR

Právní úprava nájemného
Nájemné z bytu, jako cena za přenechání užívacího práva k bytu, bylo původně upraveno vyhláškou ministerstva financí č. 176/1993 Sb. Po jejím zrušení Ústavního soudem problematiku pokrývaly ministerské výměry a vládní cenové moratorium na nájemné, které v roce 2003 Ústavní soud zrušil. V letech 2003-2006 v ČR neexistoval předpis, který by problematiku nájemného upravoval s výjimkou obecných ustanovení zákona o cenách a vyhlášky o nájemném některých družstevních bytů. V roce 2006 vstoupil v účinnost zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Umožňuje zvyšování nájemného v bytech, kde je cena-nájemné sjednávána na základě nabídky a poptávky odrážející situaci místního trhu. Nevztahuje se na byty postavené se státní podporou, ani na byty bytových družstev. Státem dotované byty i nadále budou podléhat zvláštním pravidlům, nájemné v těchto případech pokrývá pouze náklady spojené s provozem domu. Zákon nestanoví maximální výši nájemného a upřednostňuje dohodu nájemce a pronajímatele. Pokud jí není dosaženo, upravuje náhradní postup umožňující jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem, a to i bez souhlasu nájemce. Pronajímatel se může soudně domáhat určení nájemného místně obvyklého, které může být diametrálně odlišné od tzv. nájemného cílového vypočteného podle zákona č. 107/2006 Sb.

Pavla Schödelbauerová
Ministerstvo pro místní rozvoj

Související