Na podvodu s dekretem na byt můžete i prodělat

Osmnáctiletá vnučka se přihlásila k trvalému pobytu ke své babičce do bytu s regulovaným nájemným. Byla by přeci škoda, kdybychom se toho krásného bytu v centru Prahy měli vzdát, říkali si její rodiče. Za několik měsíců babička zemřela a vnučka se po určité době do volného bytu nastěhovala. Bydlí v něm dodnes.

Tak vypadá jeden z oblíbených triků, jak "pro rodinu" uchovat nájemní byt s nízkým, regulovaným nájemným. Na koho a za jakých podmínek může nájem bytu po smrti bývalého nájemce přejít, upravuje občanský zákoník. Nájem přechází na blízkého příbuzného (dítě, rodiče, sourozence, zetě nebo snachu), který prokáže, že s nájemcem v den jeho smrti žil ve společné domácnosti. Přechází také na osoby, které se zemřelým žily alespoň po dobu tří let před jeho smrtí nebo na něj byly odkázány výživou. Do této skupiny novela Občanského zákoníku od března nově zařadila i vnuky nájemce, kteří původně patřili mezi blízké příbuzné. Pro všechny musí platit, že nemají vlastní byt.

BYDLET SPOLEČNĚ. Příslušná ustanovení zákona vyžadují, aby osoba, která si na přechod nájmu dělá nárok, žila se zemřelým ve společné domácnosti. Pouhé vyřízení trvalého pobytu nebo vizitka na dveřích bytu či na domovní schránce nestačí. Osoba musí být skutečným členem rodiny. To znamená, že musí v bytě bydlet, pečovat o domácnost, obstarávat domácí práce a udržovat v bytě pořádek. Pokud tomu tak není, nelze považovat přechod práva nájmu za zcela legální.

"Pokud se vnučka přihlásí k babičce a skutečně s ní žije ve společné domácnosti, je vše v pořádku. Existuje celá řada indikátorů, podle kterých to umíme poznat. Prověřujeme například, jestli vnučka doprovázela babičku k lékaři, nebo zda spotřeba elektřiny, vody či plynu odpovídá tomu, že byt užívaly dvě osoby," říká jeden ze zakladatelů agentury ŠMEND Miroslav Duda. Její detektivové se specializují právě na odhalování podvodných případů s nájemními byty.

Více než dvouleté zkušenosti detektivů z různých případů ukazují, že rozporů je možné najít víc než dost. V jednom z případů, který řešili, sice přihlásili rodiče svou dceru u babičky, ale dál na ni pobírali přídavky na dítě a uplatňovali slevu na dani, jako kdyby s nimi žila ve společné domácnosti. Ale dcera přeci nemůže bydlet na obou místech současně.

Jindy zase zájemci o přechod nájmu předstírali, že babička užívala byt až do své smrti. Detektivům bylo podezřelé, že se do bytu přihlásil syn pouhých čtrnáct dní před tím, než zemřela. Při vyšetřování zjistili, že babička dlouhou dobu žila v domově důchodců ve stavu, kdy o sobě téměř nevěděla a nemohla udělat jakýkoli právní úkon.

FINGOVANÁ SMĚNA. "V praxi se nejčastěji setkáváme právě se zneužitím přechodu nájmu. Vedle toho narážíme také na vysoké procento tzv. fingovaných směn," upozorňuje Pavel Kosek ze zmíněné agentury.

Takovou fingovanou směnu si lze popsat na jednoduchém schematickém příkladu. Pan Novák, nájemce v obecním bytě s regulovaným nájemným, si postaví nemovitost za Prahou. Takovou skutečnost by měl obci - jako vlastníkovi nemovitosti - nahlásit a byt uvolnit. Pan Novák se nechce však bytu vzdát jen tak, proto se pokusí o fingovanou směnu. Hledá (buď sám nebo s pomocí "specializované" realitní kanceláře) majitele soukromého domu, který má ve svém domě byty s regulovaným nájemným. Majitel domu, pan Stárek, chce nájemníky vystěhovat, protože by rád svou nemovitost zrekonstruoval a přestavěl na hotel. Pan Stárek musí nájemníkům podle platných pravidel nabídnout byt ve stejné či lepší kvalitě a nebo odstupné, proto mu nabídka pana Nováka na fingovanou směnu vyhovuje. Nájemce ze soukromého bytu, pan Kadlec, se přestěhuje do obecního. Pan Novák se z obecního bytu přestěhuje k panu Stárkovi, ale jen "na oko". Ve skutečnosti se stěhuje přímo do svého nového rodinného domku. A za nějaký čas se s ním pan Stárek dohodne na ukončení nájmu.

Pan Stárek si tedy za mírné odstupné uvolnil byt a jeho bývalý nájemník, pan Kadlec, je nadšený tím, že se dostal do obecního. Na takové transakci vydělají všichni - tedy kromě obce. Byt v jejím vlastnictví, se kterým by byla bývala mohla volně nakládat, zůstává obsazený.

Částka, o kterou pronajímatel - v tomto případě obec - přichází, není zanedbatelná. Spočítejme si ji na příkladě jednoho pražského bytu. V Praze činí dnes regulované nájemné 37,07 Kč za metr čtvereční. V případě stometrového bytu tak nájemce zaplatí nájem ve výši 3707 korun měsíčně. Naproti tomu tržní nájem může dosahovat podle polohy a vybavení bytu 15-35 tisíc korun. Za jeden rok zaplatí nájemník v případě regulovaného nájmu 44 484 Kč a v případě tržního nájmu, pokud bychom vzali v úvahu minimální částku, 180 000 Kč. Rozdíl mezi oběma variantami činí 135 516 Kč ročně. Přesně tolik nepoctivý nájemník vydělá.

I DO MINULOSTI. "Dnes řešíme kolem dvaceti až pětadvaceti případů měsíčně," uvádí Kosek. Zájem o prověření způsobu, jakým se nájemník dostal k bytu, podle něj mají jak soukromí vlastníci nemovitostí, tak obce a města. Z těch pak pochopitelně zejména ty městské části, jejichž nemovitosti se nacházejí v lukrativních lokalitách v centru.

Program ŠMEND bojuje proti jakémukoli nelegálnímu obchodování s nájemními byty v režimu regulovaného nájemného. Kromě případů uvedených na začátku článku umí odhalit i to, zda je nájemní byt využíván řádně a řádným nájemcem. Jinými slovy, jestli někdo na regulovaném nájemném nevydělává tím, že byt pronajímá se ziskem třetím osobám.

Obce si mohou nechat prověřit zájemce o byt nebo o směnu ještě před tím, než rozhodnou o přidělení nájmu. A stejně mohou postupovat před privatizací bytu, aby měly jistotu, že byt nedostane někdo, kdo se k němu dostal podvodem. Program totiž umí ověřit správnost údajů i mnoho let zpátky.

Pro soukromého vlastníka nemovitosti zase může být výhodné nechat si "prověřit" nájemníky, kterým chce vyplácet odstupné za uvolnění bytu. "Protože téměř v každém domě se najde alespoň jeden nájemník, který užívá byt v rozporu s platnými pravidly", říká Miroslav Duda, "pronajímatelům se vyplatí, aby se zajímali o to, jak bylo s bytem v minulosti nakládáno".

Regulované nájemné se dnes týká téměř tři čtvrtě milionu bytů. I když bude do budoucna jejich počet klesat a regulované nájemné se bude přibližovat výši tržního, Duda se neobává, že jeho detektivové přijdou o práci. Podvádět se bude vždycky. "Náš program bude umět posuzovat, zda žadatelé třeba o zvýhodněné startovací nebo sociální byty uvádějí pravdu," dodává.

JAK DETEKTIV POSTUPUJE? Ověřování podvodného nájmu probíhá ve třech fázích. Nejprve zjišťuje, zda všechny informace, které žadatel uvedl při žádosti o přechod nájmu či směnu, jsou pravdivé. Detektiv, vybaven plnou mocí od pronajímatele nebo obce, žádá nájemce o poskytnutí osobních údajů a kontroluje s ním všechny údaje. V první fázi končí podle údajů agentury úspěšně zhruba 30 % procent prověřovaných případů.

Pokud nalezne detektiv nesrovnalosti nebo nepravdivé údaje, vstupuje program ŠMEND do druhé fáze. Přichází na řadu hloubková kontrola, včetně prověřování nároků na byt. Detektiv postupně zjišťuje, jestli není nájemce vlastníkem jiné nemovitosti nebo, pokud žádá o přechod nájmu, zda v bytě opravdu bydlel. Každý případ je unikátní.

Zjistí-li detektiv, že smlouva byla uzavřena protiprávně, předloží v závěru druhého stupně zjištěné údaje znovu nájemci. V zastoupení klienta - vlastníka bytu - se s ním může dohodnout a vyřešit celou záležitost elegantně. Pronajímatel se může například s nájemcem dohodnout, že uzavře novou nájemní smlouvu, ovšem už za tržních podmínek. Nebo se spolu domluví na ukončení nájmu.

Pokud má nájemník černé svědomí, měl by postupovat smírnou cestou. A na dohodu obvykle přistoupí i pronajímatel. Ví, že může trvat několik let, než dosáhne pravomocného vyklizení bytu.

Když se nedohodnou, nezbývá pronajímateli než řešit případ soudní cestou. V závěrečné fázi se připravují soudní žaloby. Celý spis s nashromážděnými důkazy míří k soudu. Nájemníka pak s velkou pravděpodobností čeká vystěhování z bytu. V lepším případě. V tom horším ho může pronajímatel žalovat i o náhradu škody. A požadovat rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným, o který kvůli podvodníkovi přišel.


Regulované nájemné se v ČR týká asi 700 000 nájemních bytů.