Začátkem října minulého roku nabyl účinnosti zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů). Těžištěm navrhované úpravy jsou ustanovení o podmínkách, které musí bytové družstvo po stanovenou dobu dodržovat (především úpravou svých poměrů ve stanovách), chce-li využívat podporu ze státního rozpočtu na výstavbu nájemních bytů. Tyto podmínky jsou koncipovány tak, aby bylo zajištěno účelné a bezpečné využití prostředků státního rozpočtu, jejich ochrana a aby bylo zabráněno po stanovenou dobu přeměně takto podporovaných družstevních bytů na vlastnické bydlení; tyto podmínky se týkají jak činnosti samotného družstva, tak nakládání s bytovým fondem, který bude postaven s podporou veřejných prostředků.

Podpora ze Státního fondu rozvoje bydlení, určená bytovému družstvu na výstavbu nájemních bytů za finanční spoluúčasti jeho členů, je poskytována ve formě přímé investiční dotace a nízkoúročeného úvěru, přičemž obě formy podpory se poskytují vždy současně.

Výše jednotlivých forem podpory je upravena v nařízení vlády č. 465/2005 Sb., kterým se provádějí některá ustanovení zákona o podpoře výstavby družstevních bytů. Výpočet výše dotace a výše úvěru se stanovuje v závislosti na počtu družstevních bytů pořizovaných s podporou. Pro výpočet výše dotace činí finanční částka 100 000 Kč na jeden byt. Pro výpočet výše úvěru činí finanční částka nejvýše 700 000 Kč na jeden byt.

PŘÍJEMCEM PODPORY z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu družstevních nájemních bytů může být pouze bytové družstvo založené na dobu neurčitou, jehož stanovy musí splňovat podmínky stanovené zákonem č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů. O podporu může žádat nejen nové, ale i kterékoli existující bytové družstvo, jestliže přizpůsobí své právní poměry požadavkům vyjmenovaným v zákoně a zapracuje je do stanov. Jedná se o požadavky, které nejsou upraveny kogentními ustanoveními obchodního zákoníku, a způsob jejich úpravy je proto v dispozici družstva.

Členem účastnícím se na výstavbě družstevních bytů může být pouze zletilá fyzická osoba (tento požadavek nemusí být splněn, jde-li o přechod členských práv a povinností děděním), která se zavázala také ke splacení dalšího členského vkladu (jímž se podílí na výstavbě družstevních bytů) ve výši podle stanov. Minimálně jde o 20 % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být stavebník nájemcem. Závazek ke splacení dalšího členského vkladu (tedy nikoliv splacení jen základního či vstupního členského vkladu) je podmínkou pro vznik členství spojeného s účastí na výstavbě podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů. Člen bytového družstva, které se účastní na výstavbě družstevních bytů podle zákona č. 378/2005 Sb., nesmí být nájemcem více než jednoho bytu postaveného se státní podporou podle tohoto zákona. Porušení této povinnosti je důvodem k vyloučení člena z bytového družstva.

ZÁLOHOVOU VÝŠI DALŠÍHO ČLENSKÉHO VKLADU předběžně stanoví usnesení členské schůze. Rozpočtové náklady připadající na konkrétní družstevní byt se vypočtou z rozpočtových nákladů podle poměru podlahové plochy konkrétního družstevního bytu k podlahovým plochám všech družstevních bytů postavených s podporou (podle zákona č. 378/2005 Sb.) v bytovém domě. Konečnou výši dalšího členského vkladu stanoví usnesení členské schůze v souladu s vyúčtováním výstavby družstevních bytů s fondem. Vyúčtování musí schválit členská schůze bytového družstva nejpozději do 90 dnů od finančního zúčtování podpory s fondem. Tento postup je nezbytný, protože pořizovací náklady budou v konečné výši známy až po kolaudaci stavby a po finančním zúčtování podpory se Státním fondem rozvoje bydlení. Tyto pořizovací náklady však budou tvořit základ pro výpočet konečné výše dalšího členského vkladu.

Členem bytového družstva , které je nebo má být příjemcem podpory podle výše citovaného zákona, ale již bez finanční spoluúčastí a bez nároku na získání družstevního bytu do nájmu, může být také jiné bytové družstvo, pokud se zaváže na základě souhlasu členské schůze pro bytové družstvo, které má provádět výstavbu s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb. vykonávat:

záležitosti spojené se založením a vznikem bytového družstva, které je příjemcem podpory, nebo

činnosti spojené s přípravou a organizováním výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů, popřípadě také činnosti spojené se správou nemovitostí ve vlastnictví bytového družstva, které je příjemcem podpory, a dále též jiné záležitosti v rámci předmětu činnosti bytového družstva, které je příjemcem podpory.

Toto ustanovení umožňuje, aby se stávající bytové družstvo, které nechce samo provádět výstavbu s podporou, mohlo podílet na přípravě a organizování výstavby v nově založeném bytovém družstvu a využít tak dosavadních zkušeností, a to jak s organizováním výstavby družstevních bytů, tak s organizováním činnosti a s chodem družstva.

Podle paragrafu 10 odst. 4 zákona č. 378/ /2005 Sb. musí být ve stanovách upraveno, že každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi jeden hlas. Nelze tedy použít ustanovení § 240 odst. 1 obchodního zákoníku a stanovit diferencovanou váhu hlasů. To platí i pro hlasování o změně stanov a hlasování o splynutí, sloučení, rozdělení a o jiném zrušení družstva nebo o změně právní formy, kdy má vždy každý člen jeden hlas, a to podle obchodního zákoníku.

PŘEDMĚT ČINNOSTI a případného podnikání bytového družstva, které je příjemcem podpory, je vymezen ve stanovách bytového družstva. Kvůli ochraně zájmů a vložených prostředků členů bytového družstva a také pro ochranu veřejných prostředků nesmí bytové družstvo po stanovenou dobu 20 let od počátku splácení úvěru vykonávat jiné než níže uvedené činnosti.

Předmětem činnosti bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být pouze:

organizování přípravy a provádění nebo zajišťování výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., výstavby jiných družstevních bytů než podle tohoto zákona nebo jiných budov do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví bytového družstva,

činnosti spojené s pronájmem družstevních bytů postavených s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb. členům bytového družstva, dále pronájem jiných družstevních bytů (pořízených bez státní podpory nebo podle dřívějších předpisů - vyhl. č. 136/1985 Sb., v platném znění), nebytových prostorů či střešních ploch, ploch na obvodovém plášti nebo jiných obdobných ploch bytového domu, či převádění jiných družstevních bytů (pořízených bez státní podpory nebo podle dřívějších předpisů - vyhl. č. 136/1985 Sb., v platném znění), nebo nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů,

zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva,

zajišťování správy jiného majetku bytového družstva,

poskytování a zajišťování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v bytových domech ve vlastnictví bytového družstva a uzavírání příslušných smluv k zajišťování těchto plnění.

PŘEDMĚTEM PODNIKÁNÍ bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být pouze správa nemovitostí a činnosti s tím spojené, vykonávané na základě smlouvy pro vlastníky jednotek, společenství vlastníků jednotek nebo pro bytová družstva.

Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, se nesmí přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob nebo být jejich společníkem nebo členem. Může být pouze zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob podle zvláštního právního předpisu sdružujících pouze družstva a společenství vlastníků jednotek nebo další právnické osoby s obdobnou činností a účastnit se na jejich činnosti. Pokud je předmětem činnosti těchto zájmových sdružení i podnikání, může bytové družstvo, které je příjemcem podpory, být jejich členem pouze v případě, že ve sdružení nemá majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na případné ztrátě těchto zájmových sdružení.

PŘI PODÁNÍ ŽÁDOSTI O PODPORU z Fondu musí bytové družstvo splňovat a dále nejméně po dobu 20 let od počátku splácení zvýhodněného úvěru následující podmínky vyplývající přímo ze zákona o podpoře výstavby družstevních bytů:

bytové družstvo musí splňovat pomínky pro poskytnutí podpory malého rozsahu ve výši stanovené nařízením Komise ES č. 69/2001, " o použití článků 87 a 88 Smlouvy o Evropském společenství na podporu de minimis.

Bytové družstvo musí provádět výstavbu družstevních bytů s podporou do svého výlučného vlastnictví (§ 3 odst. 2).

Členové bytového družstva se musejí na výstavbě družstevních bytů finančně spolupodílet dalším členským vkladem (§ 4 odst. 2).

Bytové družstvo nesmí sdružit finanční prostředky z poskytnuté podpory s finančními prostředky jiné osoby. Za sdružení prostředků se nepovažuje členský vklad nebo úvěr poskytnutý bankou nebo pobočkou zahraniční banky (§ 3 odst. 5).

V době podání žádosti o podporu nesmí mít družstvo evidovány splatné závazky ke státnímu rozpočtu, státnímu fondu, rozpočtu územního samosprávného celku, zdravotní pojišťovně, bance nebo pobočce zahraniční banky, nebo splatné závazky ve vztahu k dalším právnickým nebo fyzickým osobám (§ 4 odst. 1).

Bytové družstvo musí použít podporu výhradně na výstavbu družstevních bytů určených k nájmu členy bytového družstva, které výstavbu realizuje nebo jejich právními nástupci (§ 4 odst. 2).

SMLUVNÍ ZATĚŽOVÁNÍ MAJETKU bytového družstva a možnost nakládání s tímto majetkem je na základě § 13 a 14 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů omezeno.

Majetek bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být investován pouze do:

dluhopisů, které emitovaly nebo za jejichž splacení se zaručily členské státy nebo centrální banky členských států Organizace pro ekonomickou spolupráci a rozvoj,

hypotečních zástavních listů, přičemž je stanoven limit, který se vztahuje k nákupu hypotečních zástavních listů od jednoho emitenta nebo dluhopisů, za jejichž splacení se zaručila jedna osoba, jež nesmí přesahovat 10 % finančního majetku bytového družstva, které je příjemcem podpory,

nemovitostí a věcí movitých, které nejsou cennými papíry, vyjma výše uvedených cenných papírů, nebo běžných a vkladových účtů vedených bankami.

ZAJIŠTĚNÍ DLOUHODOBÉHO NÁJEMNÍHO CHARAKTERU družstevních bytů postavených s podporou je provedeno omezeními týkajícími se změn vlastnického práva v § 15 zákona, kdy družstvo nesmí:

svým prohlášením určit prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami podle zákona o vlastnictví bytů, pokud jde o bytové domy s družstevními byty postavenými s podporou,

uzavřít smlouvu o výstavbě podle zvláštního právního předpisu upravujícího vlastnictví bytů, která by se týkala bytového domu nebo družstevních bytů postavených s podporou,

uzavřít v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu tohoto družstevního bytu do vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů,

převést bytový dům s družstevními byty postavenými s podporou na svého člena nebo na třetí osobu,

provést změnu užívání družstevního bytu postaveného s podporou k jiným účelům než k bydlení.

Ministerstvo pro místní rozvoj

Celková výše podpory pro bytové družstvo nesmí přesáhnout 100 000 eur.
Související