Spolu s Jiřím Čápem, který je členem Komise obchodního práva legislativní rady vlády ČR, odborným poradcem družstevních centrál a členem představenstva Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, jsme je rozdělili do skupin na ty, jež se vztahují zejména k vymezení předmětu vlastnictví a spoluvlastnictví, dále pak k činnosti společenství a jeho orgánů a v neposlední řadě i k problematice družstevních bytů bývalých stavebních bytových družstev a lidových bytových družstev.

Za jakých podmínek může být budova nebo její část předmětem prohlášení vlastníka?

Podmínky, které musí být splněny, aby mohlo dojít ke vkladu prohlášení vlastníka budovy, případně ke vkladu smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, jejíž přílohou je i prohlášení vlastníka, jsou stanoveny v paragrafu 1 a paragrafu 2 písm. a) zákona o vlastnictví bytů. Podle těchto ustanovení může být předmětem prohlášení samostatná budova, která je definována jako trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory s výjimkou hal. Definice vyvolávala pochybnosti v konkrétních případech, kdy jedna samostatně stojící budova je tvořena dvěma či více uzavřenými celky, přičemž každý z nich má samostatný vchod a každý tento celek je oddělen od ostatních a není průchozí. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí č. 1068/2000 konstatoval, že i takový celek, který je přístupný pouze jedním vchodem a od ostatních celků je oddělen stěnami, je možné pro účely zákona o vlastnictví bytů považovat za budovu.

S tím koresponduje i Rozsudek Nejvyššího soudu č. 1069/2000: Prohlášení vlastníka o vymezení jednotky se může týkat i jen jedné části obytného domu, jako stavebního celku, který má samostatné číslo popisné, kdy tato část má samostatný vchod, je oddělena od ostatních částí a není průchozí.

V souladu s tímto názorem Nejvyššího soudu byla provedena zákonem č. 103/2000 Sb. úprava, kdy lze na základě rozhodnutí vlastníka za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Přitom stanovisko o tom, zda sekce může plnit samostatně základní funkci budovy, je třeba žádat od příslušného stavebního úřadu.

Jaký je rozsah vlastnického práva v případě převodu vlastnictví bytové jednotky?

Bytem se podle zákona o vlastnictví bytů rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodující je tedy rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém užití místnosti nebo souboru místností. Zde je třeba zdůraznit, že rozsah práva užívání bytu na základě nájemní smlouvy se liší od rozsahu vlastnického práva k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů.

Předmětem práva nájmu je byt a jeho příslušenství (paragraf 686 občanského zákoníku). Pojem bytu ale občanský zákoník nedefinuje. Podle paragrafu 3 písm. l) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, se bytem rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. Určení vyplývá z kolaudačního rozhodnutí nebo z rozhodnutí stavebního úřadu, kterým byla povolena změna užívání stavby (viz zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů).

Příslušenstvím bytu jsou podle paragrafu 121 vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány. Toto ustanovení lze však použít pouze pro vztahy užívací a nikoliv v případě vlastnického práva. Zde zákon o vlastnictví bytů vychází z paragrafu 121 odst. 1, podle kterého příslušenstvím jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní užívány.

Rozsah vlastnického práva je tedy na rozdíl od práva užívání (nájmu) dán paragrafy 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů: Předmětem vlastnictví mohou být pouze prostorově vymezené části budovy. V případě bytu jde o místnosti bytu, případně místnosti tvořící jeho příslušenství. Tomu odpovídá i vymezení podlahové plochy bytu podle zákona o vlastnictví bytů, kterou se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností tvořících příslušenství bytu. Předmětem vlastnictví nejsou tedy ostatní plochy, které nejsou prostorově vymezeny (tj. netvoří místnosti), které však mohou být vlastníkem výlučně užívány.

Platná právní úprava (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, ani zákon 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) však nedefinuje, co se rozumí místností. Zákon má pojmem bytu na zřeteli nejen obytné místnosti bytu, ale všechny místnosti bytu, tedy všechny místnosti, které se v bytě nacházejí, včetně těch, které tvoří jeho příslušenství. Z logického hlediska praxe i teorie přijala názor, že místnost je možné definovat jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.

Může být předmětem vlastnictví lodžie, balkon či terasa?

Protože nejsou místnostmi, nemohou být předmětem vlastnictví. Kromě toho uvedené technické prvky jsou součástí vnějšího pláště domu a jako takové plní svou technickou funkci, jsou součástí společných částí domu. Typicky lodžie či terasa plní zejména funkci buď nosných prvků domu, nebo plní funkci střechy. Technické řešení balkonu a jeho izolace ovlivňuje byty pod ním, jeho izolační a další technické vlastnosti plní funkci vnějšího pláště domu, tj. typicky společných částí domu. Není možné je učinit předmětem výlučného vlastnictví jednotlivce s důsledkem, že vlastník může svůj předmět vlastnictví, tj. "věc" ve smyslu právním, znehodnotit, například lodžii či terasu zbourat. Tím by ohrozil technické funkce domu jako celku. Tyto prvky proto nemohou být součástí výlučného vlastnictví jednotlivce.

V této souvislosti je však třeba doplnit, že rozsah předmětu vlastnictví je určující pro velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a z něho vyplývající váhu hlasu při přijímání rozhodnutí ve společenství vlastníků jednotek. Jiným problémem, nikoliv však totožným, je velikost příspěvků na úhradu nákladů spojených se správou a opravami společných částí domu. Zákon o vlastnictví bytů upřednostňuje dohodu, která by vyjádřila například vyšší užitný standard bytu, ze kterého jsou bezprostředně přístupné lodžie, balkon či terasa. I když tyto technické prvky užívají všichni vlastníci tím, že využívají jejich technickou funkci, mělo by být zohledněno, že ten vlastník, který má na ně bezprostřední přístup, požívá větší výhody. V praxi však převažuje mechanická aplikace paragrafu 15 zákona o vlastnictví bytů a nebere se zřetel na to, že zákon dává přednost dohodě. Lze se setkat i s případy, kdy není možné dosáhnout dohody všech vlastníků jednotek v domě o volbě kritéria rozhodného pro rozúčtovávání nákladů na správu domu a pozemku.

Tyto skutečnosti nepochybně naleznou svůj odraz v budoucí úpravě zákona o vlastnictví bytů, kde se zvažuje odlišná úprava kritérií pro rozúčtování nákladů ve vztahu k užívaným prostorám.

Které prostory musí být vždy společnými částmi domu? Musí být společnou částí domu i předávací stanice?

Do společných částí domu jsou v zákoně o vlastnictví bytů zahrnuty základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (třeba vybavení společné prádelny). Nejedná se ovšem o vyčerpávající výčet. Zákon o vlastnictví bytů je ale v současné době jediným právním předpisem, který alespoň příklady vymezuje společné části domu.

K problematice společných částí domu vyslovil názor Krajský soud v Hradci Králové ve svém rozhodnutí sp. zn. 31 Ca 247/1998: "Zákon o vlastnictví bytů upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Těmi se podle ustanovení paragrafu 2 písm. e) zákona o vlastnictví bytů rozumějí části domu určené pro společné užívání. Do jednoznačně určených společných částí budov patří podle citovaného ustanovení i kotelny. Jelikož podle písm. c) citovaného ustanovení společné části nejsou nebytovým prostorem, nemůže být ani kotelna pro účely zákona o vlastnictví bytů vymezena jako nebytový prostor - jednotka, která by mohla být předmětem převodu. U kotelen jde vždy o společnou část domu, která je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky v domě přechází i spoluvlastnické právo k jeho společným částem. O prohlášení vlastníka budovy podle paragrafu 5 zákona o vlastnictví bytů a o tom, že se kotelna vymezuje jako jednotka, nemůže být z uvedených důvodů učiněn zápis do katastru nemovitostí pro shora uvedené zákonné omezení."

Vzhledem k určitým nejasnostem vyplývajícím z plurality možností při zajištění vytápění domů je třeba věnovat této problematice zvýšenou pozornost. Pokud jde o kotelnu umístěnou v budově, a to jak domovní, tak blokovou, včetně technického vybavení, nemůže být jednotkou - nebytovým prostorem, bez ohledu na to, zda vytápí dům, v němž je umístěna, nebo několik dalších domů. Kotelna je vždy společnou částí domu uvedenou v příkladném výčtu v paragrafu 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů.

Výměníkové stanice - dnes předávací stanice - jsou technickým zařízením, která se odlišují použitou technologií a dobou své instalace.

Předávací stanice vesměs nahradily původní výměníkové stanice budované v domech v rámci rekonstrukcí stávajících nebo výstavby nových systémů vytápění při dosažení vyšší účinnosti a rozvodu tepelné energie. V praxi se používají

* předávací stanice (pracovně lze označit jako "krabice v rámu") umístěné na stěně, které vznikly modernizací dříve budovaných výměníkových stanic umístěných v obestavěném prostoru;

* výměníkové stanice (rozvody tepla), které tvoří potrubí, čerpadla a další technologie vestavěné v místnosti sloužící k tomuto účelu.

V obou případech může nastat rozdílnost vlastníka budovy a vlastníka zařízení. Pokud je vlastníkem těchto zařízení subjekt odlišný od vlastníka budovy, nelze tato zařízení vymezit jako společné části domu, neboť takové prohlášení se může týkat jenom zařízení, která jsou ve vlastnictví vlastníka budovy.

Co se započítává do podlahové plochy bytu?

Podlahová plocha bytu je jednoznačně vymezena v paragrafu 2 písm. i), který odstraňuje pochybnosti vzniklé v rámci předchozích úprav.

Pod písmenem i) se podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu vymezuje tak, že se jí rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Takto vymezený pojem je shodný s vymezením, které bylo obsaženo v zákoně před jeho úpravou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., tedy před 1. červencem 2000. V zákoně č. 103/ /2000 Sb. byla vypuštěna slova "místností, které tvoří". Proto se po 1. červenci 2000 začal prosazovat výklad, že do podlahové plochy bytu se má započítat také podlahová plocha prostorů, které jsou příslušenstvím bytu, ale nejsou místnostmi. Takovými prostory jsou zejména balkony, lodžie, terasy a sklepní kóje, pokud jsou určeny k užívání pouze vlastníkem bytu a nejsou společnými částmi domu určenými pro společné užívání. Pokud by byl přijat takový výklad, že se má podlahová plocha prostorů, které nejsou místnostmi a jsou příslušenstvím bytu, do podlahové plochy bytu započítávat, znamenalo by to, že by bylo nutné změnit výpočet podlahové plochy bytů a společných částí domu ve všech případech, kdy takové prostory patří k bytům. Změny prohlášení již vydaných a zapsaných v katastru nemovitostí by se týkaly značného množství domů. Přitom taková změna v určení podlahové plochy bytu nebyla zákonem č. 103/2000 Sb. zamýšlena.

Je namístě připomenout, že nejde pouze o okrajovou záležitost. Změnou výpočtu podlahové plochy by došlo k zásahu do věcných (vlastnických) práv, která již byla dříve založena. Vymezení podlahové plochy bytu v zákoně úzce souvisí s vymezením pojmů "byt" a "společné části domu" v paragrafu 2 zákona o vlastnictví bytů. Z pojmu byt uvedeného v paragrafu 2 písm. b) zákona jednoznačně vyplývá, že v něm nejsou zahrnuty prostory, které nejsou místnostmi, ačkoliv jsou příslušenstvím bytu. Nadále tedy zůstává zachována kontinuita původního výpočtu podlahové plochy jednotky tak, že se tyto prostory (pokud nejsou místnostmi) do podlahové plochy jednotky nezapočítávají.

Mohou být předmětem převodu řadové nebo halové garáže?

K otázce převodu řadových garáží bylo soudní judikaturou konstatováno, že v případě posuzování prohlášení vlastníka budovy směřující k převodu jednotek podle zákona o vlastnictví bytů je třeba zkoumat stavbu rovněž z hlediska existence případných společných částí, jako jsou základy, střechy, rozvody tepla a vody, rozvody elektřiny, to vše pro závěr o spoluvlastnictví k nim. Požádaný soudní znalec popsal ve sporném případě týkajícím se řadových garáží posuzovaný objekt jako dvojici spojených garáží, které byly postaveny na pozemku parc. číslo x. Konstatoval, že jde o zděné garáže, které nejsou stavebně spojeny se žádným jiným objektem a tvoří tak samostatnou stavbu. Učinil však závěr, že obě garáže jsou postaveny jako samostatné objekty a je možno je klasifikovat jako samostatné stavby stavebně nepropojené se žádnou další stavbou. Z toho pak vyplynul závěr, že řadové garáže nemohou být předmětem převodu podle zákona o vlastnictví bytů.

V případě hromadných garáží se jedná obvykle o vícepodlažní objekt, který je stavebně technicky řešen tak, že

* v jednotlivých podlažích jsou umístěna garážová stání, která nejsou stavebně oddělena nebo jsou oddělena například jen drátěným pletivem či jiným formálním vyznačením jednotlivých stání. Na takový objekt nelze zákon o vlastnictví bytů aplikovat - v každém jednotlivém podlaží je stavebně v zásadě "hala", jednotlivé garážové stání nemůže být předmětem samostatného vlastnictví.

* v jednotlivých podlažích jsou umístěny jednotlivé garážové boxy, stavebně oddělené, kdy každý jednotlivý garážový box je stavebně oddělenou místností pod uzavřením samostatnými garážovými vraty. Takové garáže mohou být samostatnými jednotkami ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, objekt s takovými hromadnými garážemi může být předmětem převodů podle zákona o vlastnictví bytů.
Související