Základem právní úpravy vlastnického práva je zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů (občanský zákoník). Úprava vlastnického práva je zde obsažena v paragrafu 123 a následujících. Předmětem vlastnického práva podle občanského zákoníku mohou být pouze celé věci, nikoli části věcí. To platí pro věci movité i nemovité. V případě nemovitostí je tato zásada bezvýhradně přijímána a předmětem vlastnictví podle občanského zákoníku mohou být tedy budovy, což jsou typické nemovitosti. Podle občanského zákoníku může věc být buď ve výhradním vlastnictví fyzické či právnické osoby, ve společném jmění manželů, nebo v ideálním podílovém spoluvlastnictví více fyzických či právnických osob. V tomto případě jednotlivé podíly vyjadřují pouze míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví k celé společné věci. Nelze říci, že by určitá konkrétní část věci patřila jednomu ze spoluvlastníků a další část někomu jinému. Proto se tomuto spoluvlastnictví také říká ideální.

Jinou filozofii představuje vlastnictví bytů. Jako zcela zvláštní právní forma vlastnictví k reálné části nemovitosti se v našem právním řádu objevilo poprvé jako tzv. osobní vlastnictví bytů v zákoně č. 52/1966 Sb. I když tento zákon byl ve své době průlomem, protože tehdejší úprava dávala přednost státnímu, družstevnímu či podnikovému vlastnictví, v praxi se příliš neuplatňoval. Obsahoval řadu omezení při prodeji bytů. Předmětem převodu mohl být pouze byt v domě, který byl ve vlastnictví státu, v osobním vlastnictví mohl být pouze jeden byt nebo rodinný domek. Rovněž rozsah bytu v osobním vlastnictví byl omezen obdobně, jako tomu bylo u rodinného domku, atd. Z těchto důvodů nebyla úprava obsažená v zákoně 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, po roce 1990 již v nových podmínkách použitelná. Bylo nutno přijmout novou úpravu, která by odstranila citelnou mezeru v našem právním řádu a umožnila realizaci této další formy vlastnictví.

Navíc zákon č. 42/1992 Sb. uložil družstvům (LBD a SBD) povinnost převést družstevní byt nájemci-členu družstva, pokud o to požádá. Tento převod ale nebyl podle mínění odborné veřejnosti možný, neboť neexistoval zákon, který by takovou formu vlastnictví upravoval. Bylo také nutno umožnit převody bytů v domech, kde již bylo započato s prodejem podle úpravy obsažené v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů.

V roce 1994 proto byl po rozsáhlých diskusích přijat nový zákon, který umožnil převod bytových a nebytových jednotek v rámci nových společenských vztahů. Jde o zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění. Zákon o vlastnictví bytů představuje ve vztahu k občanskému zákoníku zvláštní právní předpis. To znamená, že pokud zákon o vlastnictví bytů nestanoví jinak, posuzují se práva a povinnosti spoluvlastníků domu s byty a nebytovými prostory a vlastníků jednotek podle občanského zákoníku.

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, umožnil všem vlastníkům domů převádět byty stejně jako nebytové prostory do vlastnictví fyzických i právnických osob, čímž vytvořil určité předpoklady pro další rozvoj trhu s byty. Použití zákona je (s výjimkou některých družstevních domů) závislé pouze na rozhodnutí dosavadního vlastníka budovy. Legislativní norma nabízí řešení celé řady odlišných problémů a z hlediska svého zaměření má také transformační charakter. Je rovněž třeba konstatovat, že několik ustanovení, která se zabývají spoluvlastnictvím budovy na základě smlouvy o výstavbě, nepostihuje význam a důležitost této formy vlastnictví zejména do budoucna.

Zákon prošel několika novelizacemi, jež odstranily některé dílčí nedostatky a zpřesnily celkovou právní úpravu. První novela byla provedena zákonem č. 273/1994 Sb., s účinností od 1. ledna 1995. Dále následoval nález Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. listopadu 1997, zákon č. 97/1999 Sb., který nabyl účinnosti dne 25. května 1999, a zákon č. 103/2000 Sb., s účinností od 1. července 2000. Dne 21. března 2001 vyhlásil Ústavní soud České republiky své rozhodnutí o stížnosti poslanců Parlamentu České republiky ze dne 13. října 2000, v níž poslanci požadovali zrušit ta ustanovení novely zákona o vlastnictví bytů, která od 1. července upravují společenství vlastníků jednotek jako povinnou právnickou osobu, která byla nově upravena zákonem č. 103/2000 Sb. Ústavní soud stížnost v plném rozsahu zamítl. Další novela, zatím poslední, byla provedena zákonem č. 451/2001 Sb. a nabyla účinnosti 31. 12. 2001.

Předmětem diskusí byly již od počátku prací na nové úpravě vlastnictví bytů otázky, které se týkají zejména vymezení předmětu vlastnictví a spoluvlastnictví a jeho rozsahu a otázky spojené se správou majetku, který zůstane ve spoluvlastnictví všech vlastníků. Původní zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, vycházel z teorie, podle které je byt výlučným předmětem osobního vlastnictví a dům, respektive jeho společné části jsou předmětem osobního spoluvlastnictví. To však není obsahovou částí osobního vlastnictví, respektive není vedlejším předmětem osobního vlastnictví bytu. Spoluvlastnictví společných částí domu bylo vztahem akcesorickým k osobnímu vlastnictví bytu.

Úprava obsažená ve stávajícím zákoně o vlastnictví bytů vychází z teorie, která preferuje spoluvlastnickou koncepci. Hlavním předmětem vlastnictví je budova a vedlejším předmětem je byt, a to obojí v rovině vlastnického práva. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z povahy věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem.

Pokud se týká správy společných částí domu, problémy spojené s řešením této otázky lze zjednodušeně řečeno rozlišit podle toho, zda se jedná o správu v domě, kde ke vzniku spoluvlastnictví budovy došlo v důsledku privatizace, a zde je třeba rozlišit privatizaci družstevních bytů od privatizace obecního bytového fondu, anebo zda jde o spoluvlastnictví budovy na základě smlouvy o výstavbě.

V počátcích privatizace byli občané často nedostatečně informováni o povinnostech vlastníků bytů, především obce se zbavovaly zdevastovaného bytového fondu. Noví vlastníci se často domnívali, že vlastnictví znamená především ničím neomezené právo a dále i finanční úspory, neboť jako vlastníci bytů nebudou muset platit nájemné. Někteří lidé si neuvědomovali, že vlastnictví znamená především péči o majetek a také finanční úspora je pouze zdánlivá, neboť vlastník musí hradit náklady spojené se správou a údržbou majetku a tyto náklady často převýší i tzv. regulované nájemné.

V řadě případů se tak vlastníky domů stali občané, kteří nemají dostatek prostředků na odstranění zanedbanosti domů a jejich údržbu a nebo nejsou ochotni toto břemeno nést. Je však nezbytné zajistit řádnou správu a údržbu domu jako celku a s ohledem na tuto skutečnost i upravit práva vlastníků domů a bytů.

Tyto problémy se v rámci výstavby nových bytů vyskytují v podstatně menší míře, neboť budoucí vlastníci jsou daleko lépe informováni o svých budoucích právech i povinnostech v rámci budovaného domu. Vzhledem k tomu, že hradí plnou tržní hodnotu bytu, daleko pečlivěji zvažují důsledky zakládaných vztahů a jsou si lépe vědomi své odpovědnosti k majetku. Stejně v domech bývalých LBD a SBD si nájemci - budoucí vlastníci více uvědomují, jaké náklady a činnosti jsou spojeny se správou a údržbou domu, neboť se v rámci nájemného na těchto nákladech podílejí.

Právní úprava správy domu obsažená v zákoně o vlastnictví bytů prošla kvůli popsaným skutečnostem řadou změn. Již návrh zákona o vlastnictví bytů z roku 1994 obsahoval úpravu povinné právnické osoby. Ačkoliv v té době probíhala privatizace domů podle občanského zákoníku a obce zcela běžně požadovaly založení právnické osoby (družstva), která by byla účastníkem smlouvy o převodu, návrh na zřízení povinné právnické osoby se setkal se zcela zásadním odporem. Proto byla pasáž o povinné právnické osobě z návrhu zákona vypuštěna.

Podle původní úpravy platné do 30. června 2000, která byla obsažena v paragrafu 11 zákona o vlastnictví bytů, vznikalo v případě, že dům byl rozdělen na jednotky, které vlastnila více než jedna osoba, společenství vlastníků jednotek. Toto společenství však nemělo právní subjektivitu. Byl to vlastně soubor vlastníků jednotek a spoluvlastníků budovy. Společenství plnilo funkci hlasovacího mechanismu při rozhodování o záležitostech týkajících se společných částí domu obdobně, jako v případě ideálního spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci podle občanského zákoníku. Zde rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů počítanou podle podílů. V případě společenství vlastníků rozhodovali spoluvlastníci stanovenou většinou (nadpoloviční, tříčtvrtinovou) o záležitostech, které se týkaly společných částí domu.

Společenství nemohlo činit právní úkony a nebylo nikde registrováno. Vlastníci jednotek měli možnost, nikoliv však povinnost, vytvořit podle paragrafu 10 úpravy platné do 30. 6. 2000 právnickou osobu podle zvláštního zákona, například obchodního zákoníku. Pokud takovou právnickou osobu vytvořili, plnila funkci správce. Postupně se však ukazovalo, že tato úprava není nejvhodnější, neboť členství v takto založené právnické osobě nebylo povinné, respektive nebylo vázáno na vlastnictví jednotky. Postupně, tak jak jednotky vstupovaly na trh, bylo obtížné zajistit, aby s převodem vlastnictví jednotky původní vlastník ukončil členství v právnické osobě a nový vlastník se stal jejím členem. To ve svém důsledku vedlo k situaci, že členy právnické osoby založené za účelem správy společných částí domu nebyli vlastníci jednotek v domě.

Vlastníci jednotek měli rovněž možnost, ale ne povinnost, uzavřít smlouvu o správě společných částí domu s jinou právnickou nebo fyzickou osobou. Ačkoliv úprava před novelou s existencí správce počítala, povinnost správce ustanovit nebyla zákonem zajištěna. Problémy spojené s výkonem správy domu na základě smlouvy o správě byly obdobné, zejména však správce nemohl bez zmocnění vlastníkem jednotky vystupovat například v soudním nebo správním řízení. To byl základní nedostatek předchozí právní úpravy, neboť vlastníci jednotek mohli jednat buď všichni společně, nebo někteří z nich, případně pověřená osoba nebo osoba na základě zmocnění.

Na základě zkušeností z praxe a s přihlédnutím k úpravám v jiných státech byla proto provedena úprava zákona o vlastnictví bytů s účinností od 1. 7. 2000, která upravila společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu sui generis, jejímž účelem a smyslem je zajištění správy a oprav společných částí domu.

Mylný názor, že nelze regulovat a omezovat vlastnické právo s ohledem na zajištění potřeby domu jako celku, byl vyvrácen Nálezem Ústavního soudu č. 128/2001. Ten konstatuje, že právní úprava společenství vlastníků jednotek tak, jak byla provedena, není v rozporu s předpisy České republiky nejvyšší právní síly. Je vedena snahou o spravedlivé a vyrovnané řešení, podporující ty vlastníky, kteří chápou, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých. Tato úprava je dále vedena snahou poskytnout větší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám plnícím své úkoly v souvislosti se správou domu.

I tato úprava společenství jako právnické osoby prochází vzhledem ke své specifičnosti řadou změn, které nepochybně nejsou ještě završeny.

Přes odstranění řady kritizovaných skutečností, jako například povinnost zapisovat společenství do obchodního rejstříku, povinnost společenství vést podvojné účetnictví, pochybnosti o kompetencích společenství a tak dál, se v praxi ukazuje, že i nadále přetrvávají některé problémy spojené s realizací vlastnických práv a povinností zejména ve vztahu ke společným částem domu. Lze předpokládat, že řešení bude předmětem obsáhlých diskusí o dalších možných úpravách zákona o vlastnictví bytů.

Tato úprava je ve své podstatě nepochybně správná, což vyplývá i ze skutečnosti, že ve většině zemí, které upravují obdobnou formu spoluvlastnictví budovy, tzv. kondominium, je rovněž vyžadováno povinné členství ve sdružení vlastníků. Tak tomu je například ve většině zemí západní Evropy a ve Spojených státech (viz směrnici týkající se kondominiálního vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy, vydanou Výborem OSN/ECE pro lidská sídla v roce 2001).


Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

Související