Zas nějaký nový zámek některého z českých miliardářů. Přesně tak působí na satelitních snímcích obce Kunice osm kilometrů jihovýchodně od Prahy rozlehlý šedý obdélník s nádvořím uprostřed luxusní vilové zástavby. Realita je ale prozaičtější. Stavba s mohutným půdorysem je ve skutečnosti přízemní atriový areál s jednoduchými byty pro seniory. Jako své šesté zařízení tohoto typu jej letos otevřela skupina Senior Park, jejímž zakladatelem je Jaroslav Plesník.

"Inspiroval jsem se v italských Pompejích, atriové domy se mi vždy líbily," říká sedmapadesátiletý podnikatel, který je zároveň autorem i stavitelem všech dosavadních Senior Parků. "Před lety jsem dostal nápad, za pět minut jej namaloval a pak už jsem na konceptu domu vlastně ani nic moc neměnil," popisuje Plesník pro týdeník Ekonom.

Kdyby mu prý v dětství někdo prorokoval, že jeho osudem bude úspěšný byznys s bydlením pro dědečky a babičky, nejspíš by tomu nevěřil. "Snad všichni jsme chtěli být kosmonauty. Jenže já se potom stal stavařem," naznačuje, že až tak daleko od svého původního oboru se zase nevzdálil.

Z Havířova přes Aš do Luštěnic

Z Plesníkovy kanceláře v pražských Vršovicích je dokonale průmyslový výhled: autodílny, železniční trať, vlakové depo. Ovšem na obzoru se zelená kopec Bohdalec a svítí pankrácké mrakodrapy. A podobně kontrastní je i Plesníkův podnikatelský příběh.

Absolvent stavební průmyslovky se po nedokončeném studiu Stavební fakulty VUT v Brně přestěhoval z rodného Havířova do Aše, kde za minulého režimu dostal byt. Do listopadu 1989 tam pracoval na odboru výstavby městského národního výboru, ale pak hned začal s podnikáním. "Zhruba dva roky jsem jezdil do Německa a následně jsem si založil stavební firmu. Třeba na Hlavní ulici v Aši jsem postavil banku nebo supermarket," usmívá se dnes Plesník svým začátkům.

Před lety dostal nápad na dům pro seniory, za pět minut jej namaloval a pak už se koncepce moc neměnila.

Zlom přišel v roce 2005. Tehdy Plesníkova matka v Havířově onemocněla roztroušenou sklerózou a syn musel pro své rodiče začít hledat bezbariérové bydlení v přijatelné vzdálenosti. Klasický domov důchodců nepřipadal v úvahu kvůli neochotě seniorů opustit domácí prostředí. Ašského stavaře proto napadlo, že řešením by mohly být jeho souběžně zrající úvahy o tom, jak velké byznysové možnosti by mohla skýtat výstavba bytových domů pro seniory.

"Já to měl hned zkraje tak nějak naplánované. Nejdřív bude pár areálů, ideálně při každé dálnici z Prahy, tak dvacet až třicet kilometrů od metropole. A až jich bude deset, dala by se založit cestovka, vydával by se časopis pro seniory, vznikl by internetový obchod se zbožím pro seniory, prostě jsem chtěl dělat seniorský byznys komplexně. Ale bez rodičů bych myšlenku Senior Parků nedotáhl do konce, to vím stoprocentně," zdůrazňuje Plesník.

Rok pak sbíral odvahu, než koupil první parcelu v Luštěnicích u Mladé Boleslavi. Další rok a půl trvala stavba. "Vzal jsem si tehdy se svou stavební firmou zakázku poblíž a vedle toho jsme budovali Senior Park. Ty začátky ale byly hrozné, dneska už bych do toho nešel," popisuje.

Síť Senior Parků

Luštěnice (u Mladé Boleslavi)
v provozu od roku 2007, 22 bytů

Sokoleč (u Poděbrad)
v provozu od roku 2010, 35 bytů

Hrádek nad Nisou (u Liberce)
v provozu od roku 2011, 23 bytů

Rychvald (u Ostravy)
v provozu od roku 2011, 41 bytů

Medlov (u Brna)
v provozu od roku 2015, 40 bytů

Kunice (u Prahy)
v provozu od roku 2017, 49 bytů

Hlušovice (u Olomouce)
v provozu má být od roku 2019, 39 bytů

Největší problém byly podle něj peníze. Na nevyzkoušenou ideu areálu s dvaadvaceti nájemními garsonkami a dvougarsonkami za celkem 25 milionů korun mu nechtěla dát žádná banka úvěr. A tak si musel najít bohatého společníka, jímž se na doporučení známých stal někdejší výkonný ředitel prvoligového FK Jablonec nad Nisou Jaroslav Kašpar. Zlákala ho především vidina padesátiprocentního podílu a desetiprocentního očekávaného ročního zisku. Jenže najít do luštěnického atria první nájemníky trvalo dramaticky dlouho, protože pro seniory ani pro jejich potomky nebylo snadné se odpoutat od zažité představy státem garantovaného stáří v klasických domovech důchodců.

Základem je přijatelný nájem

Nyní střih, je jaro 2017 a při slavnostním otevření Senior Parku v Kunicích není po počáteční nedůvěře ani stopy. Z devětačtyřiceti bytů bylo pětatřicet obsazeno ještě před zahájením provozu. "Pro malé obce jako Kunice je projekt Senior Parku ideální," pochvaluje si nové zařízení starosta Jiří Šíma. "Naší obci by se nevyplatilo stavět a provozovat celý dům s pečovatelskou službou. Dostatečně nám vyhovuje osm pro nás rezervovaných bytových jednotek, které budou sloužit výhradně pro potřeby kunických seniorů," vysvětluje. Kunice na oplátku poskytly stavební pozemek, na nějž už od roku 2002 marně sháněly vhodného investora pro seniorské bydlení.

Důvod úspěchu? U konceptu ryze komerčního zařízení, které nepatří do kategorií státem podporovaných domů s pečovatelskou službou ani domovů pro seniory, je klíčová především dostupná výše nájmu. Všechny Senior Parky mají přibližně podobný standard a měsíční nájem všude činí kolem osmi tisíc korun − což je ve srovnání s houstnoucí konkurencí relativně málo.

Přestože firma nedisponuje vlastními zdravotníky ani stravovacími zařízeními, v každém areálu pracuje několik zaměstnanců, kteří za poplatek zhruba 3500 korun měsíčně poskytují na přání asistenční služby jako každodenní dohled, donášku nákupu, úklid, dopravu k lékaři či společenský program. V případě, že klient ztratí schopnost platit nájem, může pomoci firemní nadační fond, takže dosud se žádný ze seniorů nemusel vystěhovat kvůli finanční nouzi. Plusem je i výhodný mix bezbariérovosti, maximální osobní svobody klientů, bezpečnosti uvnitř areálu i těsného kontaktu s přírodou.

jarvis_59ca2cd7498e2987e021ed32.jpeg
Foto: Barbora Balgová

"Nejvíc to doceňují lidé, kteří mají problém s pohybem," říká Jaroslav Plesník. "Ti, co dříve vycházeli z bytu tak jednou za týden, jsou nyní každý den na vzduchu," dodává. I proto třeba vznik areálu v Medlově u Brna podpořil nízkoúročenými úroky Státní fond rozvoje bydlení.

Čas pracovat, čas užívat

Projekt Senior Park dnes čítá šest fungujících areálů po celé republice, v nichž je celkem 210 bytů. Mimochodem, většina z nich je stále atriových, ale kvůli přání klientů přibývá počet bytů v přilehlých řadových domech.

Skupinu v současnosti tvoří osm různě provázaných realitních, stavebních a servisních společností.

"Dnes když postavíme nový areál, tak ho můžeme rok provozovat bez nájemníků a dokážeme jej financovat z provozu těch ostatních, a to včetně splácení jistin bance. Tajemství ziskovosti je hlavně v tom, že si vše stavíme výhradně sami, prostřednictvím naší firmy EC Seniorstav. Tím snižujeme náklady až o dvacet třicet procent, přičemž další peníze šetří třeba společná školení personálu nebo prostě jen jednotný postup v rámci sítě," říká Jaroslav Plesník.

Skupinu paradoxně posílila i finanční krize po roce 2008. Jednak se jí nedotkla, protože senioři potřebují bydlení neustále, jednak se za krize dobře stavělo, protože bylo všechno levné. Také šlo lépe než dnes sehnat instalatéry nebo pokrývače.

Ačkoliv je Plesník stále výkonným šéfem projektu i stavitelem nových Senior Parků − sedmý vyrůstá v Hlušovicích u Olomouce a další tři se plánují −, není už majitelem. Rozhodl se svůj úspěch kapitalizovat. Vlastníky skupiny jsou nyní napůl Vladislav Fedoš, majitel sítě obchodů se sportovním textilem Alpine Pro, a Martin Diviš, generální ředitel Kooperativy. Oba už dříve vystřídali v roli investorů Jaroslava Kašpara a nedávno koupili i Plesníkův podíl.

Otevřít Alicante českým penzistům

I když si už zakladatel Senior Parků pro sebe vyhlédl jeden z bytů ve vznikající hlušovické řadovce, který by chtěl podle svých slov vybudovat v lepším standardu, aby tam jednou mohl trávit konec života, zatím tak úplně na odpočinek nemyslí.

Loni si totiž pořídil obytný vůz a při dovolené v letovisku Alicante na jihovýchodě Španělska si vyhlédl luxusní novostavbu pro šest až osm obyvatel, kterou letos koupil. Částečně pro soukromé účely, ale také jako penzion pro klienty Senior Parku.

"Plním si další sen. Okolí Alicante je největší domov důchodců v Evropě, podobně jako v Americe Florida. Velkou část roku tam tráví spousta Angličanů, Skandinávců i Němců a já bych chtěl, aby tam třeba na dva měsíce jezdili i čeští penzisté," plánuje Plesník. Když v minulosti vozil klienty Senior Parku na italský ostrov Ischia, vždy prý závistivě sledoval delegáty cestovek, jak opálení a vysmátí čekali na letišti na další dávku turistů. "Tak přesně to by se mi líbilo, čekat ve Španělsku na naše důchodce nebo i na zaměstnance Senior Parků a pak je vozit do rezidence či provázet," sní.

Protože syn ani žádná z dcer nehodlají pokračovat v jeho byznysu, chce za tři roky − po dosažení šedesátky − přesídlit do Alicante. A případně tam přikupovat další nemovitosti pro své nové projekty.