Bezmála 300 tisíc Čechů s hypotékou si v letošním a příštím roce bude moci vylepšit podmínky, za nichž půjčku na bydlení splácejí. Týká se to lidí, kterým bude končit fixace, tedy doba, na niž mají závazně sjednané podmínky včetně výše splátky a úrokové sazby. "Podle našeho modelu by to letos mělo být téměř 140 tisíc hypotečních úvěrů. V příštím roce by číslo mělo stoupnout až na 155 tisíc," počítá ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Hlavním "bonusem" u hypoték s končící delší fixací je fakt, že úrokové sazby za poslední léta výrazně klesly. Už jen díky tomu je možné snížit splátky na další období fixace o stovky korun. Vedle toho mají lidé i další možnost: pokusit se najít ještě výhodnější podmínky u jiné banky. Na konci doby, po niž měli závazně sjednanou sazbu, totiž mohou odejít ke konkurenci "beztrestně", tedy bez sankcí nebo poplatků.

Jak ukázala analýza nabídek refinancování, rozdíly mezi jednotlivými bankami mohou být velké. Pokud jde o úrok, nejhorší a nejlepší nabídky se liší až o několik desetin procentního bodu. V praxi to může znamenat rozdíl v měsíční splátce o stokoruny.

Vábení konkurence lze ale využít i jako "páku" při vyjednávání se stávající bankou, u níž má klient úvěr nyní. Rozhodně neplatí rovnice nová banka = automaticky lepší podmínky.

Byznys Echo

Sjednání podmínek na konci fixace má i svá úskalí, která je dobré nepodceňovat. Týdeník Ekonom přináší průvodce refixací a refinancováním. Jaká pravidla je dobré dodržet, aby splátka dluhu na pořízení bytu klesla co nejvíce?

Klient přichází za finančním poradcem s tím, že se mu blíží konec fixace úrokové sazby. "Hypotéku mám pět let a stará úroková sazba je 3,5 procenta. U jiné banky jsem viděl nabídku na refinancování se sazbou dvě procenta. Proto chci odejít od té stávající," popisuje typický rozhovor Josef Uchytil z poradenské společnosti Partners. Jde podle něj o častý omyl, že dosáhnout lepších podmínek hypotéky pro nové období fixace lze jen refinancováním. To ale neplatí: v praxi je možné "usmlouvat" parametry na nové období fixace i u stávající banky, třeba právě s argumentem, že klient zvažuje odchod za lepším ke konkurenci.

Funguje totiž stejné pravidlo jako u nových hypotečních úvěrů: s bankami je dobré licitovat a využít k tomu i ceníků konkurence. Jedna věc jsou oficiálně inzerované ceny a úrokové sazby a druhá věc reálná hrozba ztráty klienta. I samy banky naznačují, že dokážou být při vyjednávání flexibilní. "Ke všem klientům přistupujeme individuálně. Platí to i při refixaci stávajících hypoték," říká manažer hypoték České spořitelny Karel Chlábek.

Před koncem fixace má tedy klient dvě možnosti. Za prvé, domluvit se se stávající bankou, přijmout podmínky pro nové období fixace a pokračovat ve splácení s novou úrokovou sazbou. Druhou možností je právě refinancování. Co v praxi představuje? "Jde o uzavření nové hypotéky, jíž klient splatí tu starou," upozorňuje Josef Uchytil z Partners. V praxi tedy celá záležitost probíhá následovně.

Klient si nejprve buď sám, nebo ve spolupráci s finančním poradcem či makléřem vypracuje přehled trhu a vybere banku s nejvýhodnějšími podmínkami. V ní pak sám (nebo v zastoupení poradcem, jehož odměnu pak platí banka ve formě provize) zažádá o hypotéku za účelem refinancování starého úvěru a tuto skutečnost doloží původní úvěrovou smlouvou. Potom musí projít schvalovacím procesem: banka zkoumá jeho příjmy i hodnotu zástavní nemovitosti. Podle poradců je nicméně dosavadní praxe oproti vyřizování zbrusu nové hypotéky přece je mírnější. Některé banky se spokojí s nahlédnutím do registrů. Pokud klient dosud splácel řádně a včas, nemusí například dodávat výpisy z účtu.

Současné sazby u hypoték jsou podstatně nižší než před pěti lety. Díky tomu je možné snížit splátky o stovky korun měsíčně.

Pokud vše proběhne bez zádrhelů a banka úvěr pro refinancování přiklepne, musí klient v daném termínu peníze načerpat. Poté je použije k předčasnému splacení "starého" úvěru u původní banky, což je v době konce fixace bezplatné. Splácení pak pokračuje u nové finanční instituce podle nových podmínek.

Je tedy zjevné, že pro klienta je daleko jednodušší zůstat věrný původní bance; refinancování s sebou přináší řadu nutných administrativních kroků. A to i přes fakt, že se je banky snaží usnadnit a u některých je například možnost vyřídit refinancování on-line.

Právě pohodlnost u některých lidí převáží nad poten­ciální úsporou. "Je dobré zvážit, jestli úspora jedné nebo dvou desetin procentního bodu na úrokové sazbě stojí za námahu s refinancováním," upozorňuje produ­ktový manažer makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.

Nižší splátka i kratší splatnost

Pokud si zájemce o bydlení pořídil byt na hypoteční úvěr před pěti lety, banka mu v průměru účtovala úrokovou sazbu kolem 3,5 procenta. Dnes i nejméně atraktivní nabídky nepřesahují 2,5 procenta. Jak ukazuje analýza, kterou týdeník Ekonom připravil s makléřskou společností Gepard Finance, v praxi může posun znamenat snížení měsíční splátky úvěru i o více než 1000 korun.