Konec stoprocentních hypoték od loňského podzimu. A také zásadní omezení půjček na bydlení přesahujících 80 procent hodnoty nemovitosti od začátku letošního dubna. Zpřísnění podmínek na trhu úvěrů na bydlení, o něž se zasadila Česká národní banka (ČNB), by mělo znamenat, že v Česku už není možné pořídit si byt nebo dům bez vlastních úspor.

Praxe je ovšem jiná. Každý finanční poradce či hypoteční makléř potvrdí, že i dnes existuje způsob, jak koupit nemovitost s nulou na spořicím účtu. Finanční hantýrkou se mu říká "dofinancování" a v principu je jednoduchý: na část hodnoty bytu, na niž nestačí hypotéka, lze vzít jiný úvěr, nejčastěji ze stavebního spoření. "Už v minulosti se dofinancovávalo běžně, a pokud tuto praxi ČNB nezakáže, bude to možné i nadále," odhaduje produktový manažer makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.

Prozatím ČNB není striktní. Guvernér Jiří Rusnok naznačuje, že se mu nelíbí dofinancování v rámci jedné banky či finanční skupiny. Pokud bankéř u "jednoho stolu" nabízí hypotéku a k ní rovnou jiný úvěr na pokrytí zbytku hodnoty nemovitosti, nejspíš brzy narazí. Pokud ale úvěry pocházejí z různých finančních institucí, ČNB přivírá oči.

Finanční instituce na otázku dofinancování odpovídají opatrně. I případ úvěru u jiné banky jde proti doporučení ČNB, které respektujeme, zní nejčastější odpověď. Mimo záznam ale i zástupci bank potvrdí, že je v praxi dofinancování běžnou věcí. Nejčastěji to "prý dělá konkurence, jak se říká". I podle hypotečních makléřů je ale při volbě vhodných bank možné uspět. Jak postupovat?

Odmyslíme-li si půjčky v rodině či drahé úvěry mimo bankovní sektor, existují v zásadě dvě možnosti, jak dofinancovat hypotéku, aniž by bylo nutné zajištění nemovitostí či jiné ručení. První z nich je obyčejný spotřebitelský úvěr, tou druhou pak úvěr ze stavebního spoření. Týdeník Ekonom analyzoval podmínky − především úrokové sazby a doby splatnosti − u obou z nich a porovnal je s nabídkou hypoték.

Pro lepší ilustraci praktického dopadu dofinancování hypotéky Ekonom pracoval s jednoduchým modelovým příkladem. Klient si chce pořídit nemovitost v hodnotě tří milionů korun. S ohledem na nejvýhodnější podmínky (a u některých bank i nemožnost půjčit si více) kalkuluje s hypotékou ve výši 80 procent hodnoty, tedy 2,4 milionu. Zbylých 600 tisíc pak potřebuje dofinancovat jinak.

Jak si dnes stojí hypotéky? Aktuální nabídky bank ukazují, že i přes mírné zdražení se úrokové sazby pohybují stále na atraktivních úrovních. Oproti "dni" z loňského roku stouply v konkrétním případě 2,4milionové hypotéky s 20letou splatností jen o několik desetin procentního bodu a pohybují se v rozmezí 1,69 až 2,79 procenta; splátky pak oscilují kolem 12 tisíc korun měsíčně. Jde ovšem pouze o základní nabídku, k níž se klient dopočítá například na webových kalkulátorech jednotlivých finančních institucí. Jak ukázal v minulosti průzkum Ekonomu přímo v "terénu", při osobní návštěvě hypotečního experta lze v drtivé většině usmlouvat ještě o pár desetin výhodnější podmínky.

Spotřebitelský úvěr, nebo "stavebko"?

Jak dofinancovat zbylých 600 tisíc? V případě spotřebitelského úvěru je třeba počítat s několika nevýhodami. V první řadě jsou bezúčelové půjčky dražší. Banky je navíc poskytují na kratší dobu než úvěry na bydlení − nejčastějších je sedm až osm let. Limitovaná je také maximální výše půjčky, přičemž horní hranice se u jednotlivých finančních institucí pohybuje od půl milionu do 800 tisíc korun. Konkrétně u UniCredit Bank a Raiffeisenbank by klient na požadovaných 600 tisíc korun nedosáhl a 100 tisíc by musel sehnat jinde. U finančních domů poskytujících i vyšší půjčky týdeník Ekonom pro lepší srovnání počítal s jednotnou (a zároveň nejčastěji využívanou) dobou splatnosti sedm let. Úrokové sazby se pak pohybovaly od 5,9 do 10,9 procenta, přičemž většina bank se "vešla" do rozmezí 6,9 až 7,9 procenta ročně. Pravidelné měsíční splátky nejčastěji vyšly mírně nad devět tisíc korun.

Druhou variantou dofinancování hypotéky je úvěr ze stavebního spoření. Počítáme-li opět s variantou, kdy klient nemá žádné úspory, a tedy ani uzavřené stavební spoření, nabízejí stavební spořitelny překlenovací úvěr nebo meziúvěr určený i novým klientům. Jak funguje v praxi? Žadatel o půjčku musí nejprve uzavřít smlouvu o stavebním spoření a nastavit cílovou částku odpovídající výši požadovaného úvěru. "Překlenovací úvěr si klient může vzít prakticky ihned po uzavření spořicí smlouvy, nemusí mít naspořeny žádné vlastní prostředky," dodává mluvčí Českomoravské stavební spořitelny Tomáš Kofroň.