Češi propadli investování do nemovitostí. Důvod je nasnadě: nulové výnosy ze spoření a nejistá situace na finančních trzích stále více lidí motivují k tomu, aby hledali alternativní způsoby zhodnocení úspor. A právě koupi bytu určeného především k pronájmu volí stále více z nich. Výnosy z takové investice totiž při správném postupu mohou být mezi třemi až pěti procenty ročně.

Novou módu potvrzují developeři i realitní kanceláře. "Je to jeden z nejsilnějších trendů v oblasti realit v Praze. A regionální města dění v Praze postupně následují," konstatuje generální ředitel developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický, podle nějž poptávka roste zejména v posledních dvou letech. Za účelem uložení volných peněz se dnes podle údajů z trhu prodává především v Praze až třetina nemovitostí.

Rostoucí zájem o pořízení bytu s sebou ale přináší také růst cen. A zároveň větší rychlost − zatímco dříve uzavření prodeje trvalo měsíc a půl, dnes se většinou vejde do 30 dnů. Při investici je tak nutné dobře a rychle počítat a porovnávat cenu s potenciálními příjmy z nájmu, aby byt skutečně vydělával. Týdeník Ekonom připravil "investičního průvodce", který mapuje záludnosti a rizika a přináší doporučení krok za krokem − od výběru vhodného bytu přes zmapování aktuální nabídky hypotečních úvěrů až po doporučení při hledání ideálního nájemníka.

Investiční byty

Výhody:

Investicí do bytu je možné dosáhnout zhodnocení vložených peněz o tři až pět procent ročně. Při nulových úrocích ze spoření jde o alternativu k uložení volných peněz v bance.

V porovnání s akciovými trhy nebo komoditami jde 
o investici s daleko menšími výkyvy.

Nemovitost je skvělý uchovatel hodnoty; ceny bytů na dobrém místě v Praze nebo Brně téměř neklesaly ani během finanční krize.

Aktuální podmínky pro získání hypotéky na spolufinancování nákupu investičního bytu jsou nejvýhodnější v historii.

Nájemní bydlení v Česku především ve větších městech roste na oblibě, zájem potenciálních nájemníku by měl růst.

Nevýhody:

Nejde o bezstarostnou investici: je třeba zajišťovat obsazenost nemovitosti, dohlížet na platební morálku nájemníků a zajišťovat drobné opravy a počítat s náklady na ně.

Každý měsíc, kdy je byt neobsazený, se podepisuje na snížení realizovaných výnosů z investice.

V případě pronajmutí neplatiči hrozí výrazné ztráty z nezaplaceného nájmu a podstatné snížení výnosnosti.

Investice do bytu je málo likvidní. Prodej nemovitosti v případě potřeby peněz se může protáhnout i na několik měsíců.

Vývoj úrokových sazeb je nejistý. Dříve nebo později dojde k jejich zvýšení, a tím růstu splátek hypotéky i o několik tisíc korun ročně.

Vstupní investice je poměrně vysoká: při doporučení využít úvěr na polovinu hodnoty nemovitosti je potřeba milion korun a více.

Každá etapa je stejně důležitá. Byt v nevhodné lokalitě může přinášet ztráty kvůli delší neobsazenosti. Výběr nevhodné hypotéky zase může negativně ovlivnit výnosy. A konečně neplatič, noční můra každého majitele bytu, za sebou může zanechat dluhy v řádu desítek i stovek tisíc. Ve všech případech je výsledkem znehodnocení investice. Jak tedy vybrat investiční byt a nespálit se?

Prvním krokem je ujasnit si budoucí záměry s nemovitostí. Jiný byt by měl zvolit člověk hledající co nejvyšší měsíční výnos, jiný ten, kdo nemovitost kupuje jako uchovatel hodnoty nebo kvůli očekávání růstu její ceny, a konečně jiný ten, kdo se pro koupi rozhodl kvůli aktuálním výhodným podmínkám a chce zajistit budoucí bydlení pro své děti. Účel nákupu ovlivňuje prakticky všechny aspekty: velikost a vybavení bytu, lokalitu i stáří nemovitosti.

Realitní makléři zároveň radí: při výběru nechte stranou emoce. Mnoho investorů se totiž dopouští jedné chyby: investiční byt vybírají podle vlastního vkusu, jako by v něm sami chtěli bydlet. "Při investování je ale třeba se odosobnit. Dívat se na byt očima potenciálního nájemníka," upozorňuje ředitel realitní kanceláře Maxima Vladimír Zuzák.

Na velikosti záleží

Jednoznačně nejvhodnější pro investování jsou byty o velikosti 2+1 nebo 2+kk. Důvod je jednoduchý: množina potenciálních nájemníků je u nich zdaleka největší. "Tyto byty dokážou uspokojit velkou část poptávky po nájmech − takzvané single nájemníky, mladé páry, lidi dojíždějící za prací i nájemníky v důchodovém věku, kteří se chtějí přestěhovat do menšího," vypočítává zakladatel realitní společnosti UlovDomov.cz Tomáš Brychta.

Jinými slovy: menší byty mají potenciál být nejrychleji obsazené. Zároveň platí, že je u nich obvykle nejlepší poměr mezi pořizovací cenou a výší nájmu. Právě malé byty jsou tedy ideální pro investory hledající co nejvyšší výnosy.

Zajímavé nicméně mohou být i větší nemovitosti, i když spíš ve specifických případech. Byty o rozměrech 3+1 a větší jsou totiž podstatně dražší, přestože není možné žádat po nájemnících adekvátně vyšší nájem. Nejčastější cílová skupina − rodiny s dětmi − zároveň většinou dávají přednost pořízení vlastního bydlení před nájmem. Koupi velkého bytu proto doporučují realitní makléři především pro jednu cílovou skupinu: studenty. V takovém případě lze maximalizovat zisk pronajímáním jednotlivých pokojů. Vyvažuje to ovšem větší starost o byt.

Menší byty typu garsonky naopak odborníci nedoporučují pro investování vůbec. Potenciální nájemníci se rekrutují obvykle jen z řad "singlů".