Správně uvádí, že obě aktiva poskytují pravidelný a v zásadě bezrizikový výnos. Tím ale shodné rysy obou aktiv končí a jinak je jejich srovnání scestné. Zatímco dluhopis je ryze investičním instrumentem, který nepřináší reálnou hodnotu a neuspokojuje žádnou reálnou lidskou potřebu, nemovitost je ztělesněním reálné hodnoty a uspokojuje základní lidskou potřebu bydlení.

 

Zjednodušeně řečeno: dluhopis je kusem papíru, který symbolizuje určitý nárok, a díky tomu přináší výnos, zatímco byt je kusem pozemku, kusem stavebních materiálů a kusem know-how a lidské práce, které dohromady uspokojují konkrétní lidskou potřebu, a díky tomu přinášejí svému majiteli výnos. To je nebetyčný rozdíl. Zatímco poptávka po dluhopisech je tvořena výhradně investory na finančním trhu, byt je reálným aktivem, kde dominantní část poptávky tvoří ti, kteří potřebují uspokojit svoji základní potřebu. Realitní investoři se na poptávce po bytech podílejí zhruba 10 až 25 procenty. Ceny dluhopisů se řídí homogenní a jasně definovatelnou poptávkou, naopak ceny bytů ovlivňuje řada nesourodých faktorů. Od těch ryze ekonomických, jako jsou inflace, nezaměstnanost, hospodářský růst či úrokové míry hypoték, až po faktory, jako jsou mezinárodní i lokální migrace, růst počtu obyvatel či výše tržního nájemného.

 

Interpretace ceny bytů, jakožto funkce úrokové míry, v tomto kontextu ztrácí jakýkoli smysl. Stačí praktický příklad. Od nástupu hospodářské recese klesly průměrné ceny nových bytů o 10 až 30 procent. Naproti tomu průměrná cena nájemného v Praze neklesla, naopak vzrostla zhruba o úroveň inflace. A úrokové míry hypoték? Nejprve poklesly, poté vzrostly a pak dlouho opět klesaly až na současné historické minimum. Takže výnos z nájemného naopak v době krize vzrostl a úroková míra neměla na ceny bytů prakticky žádný vliv.

 

Skutečným motivem investice do nemovitostí u většiny realitních investorů je bezrizikový a dlouhodobý výnos z pronájmu a ochrana peněz před inflací. Radou, že nejvýhodnější je nakupovat nemovitosti v době, kdy jsou úroky z hypoték co nejvyšší, se tito investoři zjevně neřídí. A asi ne náhodou jsou mezi nimi i obchodníci s cennými papíry, kteří do realit investují své peníze vydělané na kapitálových trzích.

 

Evžen Korec
generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL