Jejich ceny přece neklesají. A když zrovna klesají, tak jen trochu, aby mohly začít znovu růst. Zkusme se ale na tuto investici podívat z trochu jiného úhlu. Pro začátek si lze byt představit jako dluhopis. Ten má zpravidla pevný kupon a tržní cenu, která se mění ze dne na den, čímž ovlivňuje výnos z tohoto dluhopisu. Pokud cena dluhopisu roste, výnos klesá. Pokud cena dluhopisu klesá, jeho výnos naopak roste.

 

S byty je to stejné. Byt je dluhopis, který investor nakoupí a ze kterého, v případě pronájmu, každý měsíc obdrží kupon v podobě měsíčního nájmu. Jestliže byt nepronajímá a přímo v něm bydlí, lze si za kupon dosadit částku, kterou ušetří tím, že nebydlí v podnájmu.

 

Vzájemný poměr mezi cenou bytů a výší nájmů by tak měl být vždy odrazem aktuální výše bezrizikové tržní úrokové míry s rizikovou přirážkou. Pokud je výnos z pronájmu příliš vysoký, trh zařídí, že cena bytů stoupne a výnos z pronájmu klesne.

 

Funguje to samozřejmě i obráceně. Je-li cena bytu především funkcí úrokové míry, lze si domyslet, že nejlepší čas na nákup bytu je v době, kdy jsou úrokové sazby vysoké a mají začít klesat. Ceny bytu totiž porostou, aby snížily výnos z pronájmu.

 

Nejhorší doba pro nákup bytu je naopak tehdy, když jsou sazby nízké a mají začít růst. Jakkoli nelogicky to možná vypadá, vzít si hypotéku v době, kdy jsou úrokové sazby vysoké, může být rozumnější než se zadlužit v době, kdy jsou sazby rekordně nízké. S vyšším tržním úrokem si totiž investor kupuje nejen levnější bydlení, ale i slušnou šanci na to, že v dalších letech úroky klesnou a investice dosáhne zhodnocení. Dnes jsou sazby v Česku na dně, takže do budoucna mohou pouze růst. Kdo proto přemýšlí o bytu jako o dobré investici, měl by se poohlédnout po něčem jiném.

 

Jaroslav Brychta
hlavní ekonom X-Trade Brokers

Související