reklama
reklama
přihlášení odhlášení online inzerce mobilní verze | obsahový servis | online archivy | předplatné titulů economia       rss | mms | sms
Nejste-li dosud registrován, pokračujte zde
Uživatelské jméno:
Heslo:
reklama
reklama

Co je psáno, to je dáno

Každý právní vztah zpravidla začíná uzavřením smlouvy. V případě pronájmu bytu nestačí neformální dohoda, nabídka a její přijetí, které je potvrzeno třeba potřesením rukou.

Své právo užívat byt musíte prokázat písemnou smlouvou. Pokud se s pronajímatelem dohodnete pouze ústně, nastěhujete se a platíte nájem, nejste právoplatným nájemcem. Jakmile pronajímatele naštvete či omrzíte, může váš pobyt v bytě kdykoli ukončit.

Bydlíte v bytě, který patří rodičům vašeho kamaráda, kteří žijí v zahraničí, a proto jste uzavřeli smlouvu jen s kamarádem?

Chybí na jinak perfektní smlouvě podpis pronajímatele, protože mu v kritický okamžik dopsala tužka?

I v těchto případech jste se nestali řádnými nájemci bytu a jste ve své pozici velmi zranitelní. Měli byste proto požadovat, aby byla uzavřena platná nájemní smlouva. Nikdy nesmíte zapomenout na její písemnou formu.

Je-li byt, který jste si vyhlédli, v podílovém spoluvlastnictví, patří třeba sourozencům nebo je ve společném jmění manželů, trvejte raději na tom, aby nájemní smlouvu podepsali všichni, kteří k bytu mají práva. Vyhnete se tím riziku, že platnost nájemní smlouvy bude ze strany vynechaných zpochybněna.

Ještě než nájemní smlouvu podepíšete, měli byste si vyžádat informace o tom, zdali byl váš příbytek zkolaudován jako byt. Pokud byl například zkolaudován jako kancelář, mohla by být vaše smlouva neplatná. Navíc by nejen pronajímateli, ale i vám hrozila pokuta ze strany stavebního úřadu.

Čtyři nejdůležitější údaje

Jaká ustanovení je dobré zanést do smlouvy? Aby byla nájemní smlouva platná, nesmějí v ní chybět čtyři nejdůležitější údaje:

označení bytu a příslušenství,
rozsah užívání,
údaj o nájemném,
údaj o úhradách za plnění spojená s užíváním bytu.

Byt, respektive jeho příslušenství, tedy například chodba nebo sklep, by měl být vymezen tak jednoznačně, aby ho nebylo možné zaměnit s jiným bytem. Využijte k tomu údaje o adrese, na níž se nachází, podlaží, čísle bytu a jeho výměře nebo dispozici. Pro úplnost si můžete vyžádat výpis z katastru nemovitostí a vymezit byt podle údajů na něm.

Pokud právě nahlížíte do své již uzavřené nájemní smlouvy a zjišťujete, že takto precizní není, nezoufejte. Je-li z ní dostatečně jasné, o jaký byt jde, nic se neděje. Pokud ale po přečtení smlouvy tápete, je-li předmětem nájmu sklepní byt nebo apartmán s terasou v nejvyšším patře, nebo dumáte o tom, kde se nachází byt, který je podle smlouvy »vlevo se zády ke schodišti«, na její platnost raději nesázejte.

S uvedením rozsahu užívání si hlavu nelámejte. Stačí, když napíšete, že byt je pronajímán za účelem bydlení. Nejvíce nájemních smluv totiž ztroskotá na něčem úplně jiném, než je ujednání o rozsahu užívání.

Chybou je, když se zavážete, že na nájemném a úhradách za služby s nájmem spojené uhradíte částku 10 tisíc korun.

Pozor, v nájemní smlouvě musí být pečlivě oddělen údaj o platbě nájemného a o platbách za ostatní služby. To, že jste si s panem majitelem ústně domluvili, že z celkové částky půjde 8 tisíc korun do jeho kapsy a zbytek spolykají náklady na ostatní služby, nepomůže.

Neodráží-li se tato dohoda v textu smlouvy, jako kdyby neexistovala.

Pokud nájemní smlouva nebyla platně písemně sjednána, užíváte byt bez právního důvodu. To znamená, že vás majitel může vystěhovat, kdykoli si vzpomene. Jen ve zcela krajních případech, kdy bude očividné, že neplatnost smlouvy zavinil pronajímatel, obhájíte nárok na bytovou náhradu.

Neplatné bude i ujednání o nájemném, a může se tak stát, že po vás pan domácí bude najednou vyžadovat doplatek do vyšší částky - za to, že bydlíte v bytě bez právního důvodu (neboť neplatná smlouva právním důvodem není) mu náleží nájemné v obvyklé tržní výši, neboť jinak by vám vzniklo bezdůvodné obohacení.

Na rok, nebo na pořád?

Uvedenými čtyřmi údaji samozřejmě není obsah nájemní smlouvy vyčerpán. Další ustanovení ale zakotvena být nemusejí, záleží jen na smluvních stranách, zdali je ve smlouvě mít chtějí.

Především je třeba si ujasnit, zda byt využijete na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. V praxi převládají nájemní poměry na dobu určitou, neboť dávají pronajímateli jistotu, že po uplynutí doby může nájemní vztah ukončit bez složitého procesu hledání výpovědního důvodu a případně zajišťování bytové náhrady.

Z pohledu nájemce, který může smlouvu kdykoli vypovědět bez udání důvodu, je naopak výhodnější uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. Zajímavou teorii vyvinuly naše soudy, které již několik desítek let judikují, že nájemní smlouvy sjednané na velmi dlouhou dobu, například na devadesát let, musejí být posuzovány jako nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Zda tato interpretace obstojí i v budoucnu, však není jisté.

Kauce je vratná

Obvyklou součástí nájemní smlouvy je i ujednání o kauci. Peněžní prostředky splatné při podpisu nájemní smlouvy slouží nejčastěji k zajištění nájemného a vedlejších nákladů.

Když se ocitnete v prodlení s jejich úhradou, může si pronajímatel bytu příslušné částky »stáhnout« z kauce a požadovat po vás její doplnění na původní výši.

Výše kauce přitom nesmí přesáhnout trojnásobek součtu měsíčního nájemného a záloh na ostatní služby. Podle našich zkušeností v praxi bývá většinou ještě nižší.

Obdrženou kauci pronajímatel nesmí zašít do polštáře ani uložit na účet, kam spoří svým dětem na studium. Občanský zákoník zakotvuje povinnost uložit ji na zvláštní účet, na který zamíří i kauce získané od ostatních nájemců, pronajímá-li se více bytů.

Po skončení nájemního vztahu se domáhejte vrácení kauce, a to i s úroky. Pan domácí ji musí vyplatit nejpozději do měsíce od předání bytu.

Kočka nesmí do bytu

Při čtení nájemní smlouvy zkontrolujte i to, jestli vám nehrozí »mastné« smluvní pokuty. Sankce ale může být uložena pouze za porušení povinnosti, rozhodně ne za to, že nájemní smlouvu vypovíte. Na to přece máte ze zákona právo. Majitel bytu se naproti tomu může sankcí jistit třeba zákaz chování domácích zvířat nebo porušení povinnosti hlásit nové spoluuživatele bytu.

Pokuta musí být ve smlouvě jasně vymezena. Je na vaší dohodě, půjde-li o fixní částku či o procentní sazbu, například 0,5 procenta z částky nájemného za každý den prodlení s plněním povinností plynoucích z nájemní smlouvy, nebo o složitější vzorec.

Výše smluvní pokuty přitom nesmí odporovat dobrým mravům, jinak může být soudem označena za neplatnou. Jaká výše je ještě přiměřená, se posoudí vždy podle konkrétních okolností každého případu.

Roli hraje význam zajišťované povinnosti, ale například i důvěryhodnost smluvních stran. Při sjednávání výše smluvní pokuty je třeba vzít v úvahu i to, že vedle pokuty má pan domácí nárok i na poplatek z prodlení, jedná-li se o zpoždění s platbou nájemného. Stanoví-li tak smlouva výslovně, má nárok i na náhradu škody, kterou jste mu porušením povinnosti způsobili.

Pavla Kratochvílová, advokátka
Jakub Tomšej, právník
advokátní kancelář CMS Cameron McKenna

Pamatujte si:

- Nájemní smlouva musí být sepsána písemně a obsahovat zákonem stanovené údaje, jinak je neplatná.
- Nájemní smlouvu musejí podepsat všichni spoluvlastníci, popřípadě oba manželé.
- Nájemní smlouva musí být dostatečně jasná a určitá.
- Byt, který si pronajímáte, musí být zkolaudovaný jako
byt.
- Neobsahuje-li nájemní smlouva ustanovení o době nájmu, je uzavřena na dobu neurčitou.

Vzorová smlouva o nájmu bytu

Smlouva o nájmu bytu uzavřená níže uvedeného dne mezi následujícími stranami

1. Marcel Augustin, nar. 14. 8. 1907, trvale bytem Sinkulova 31, 140 00 Praha 4 (dále jen »Pronajímatel«),
2. Petr Novák, nar. 12. 4. 1980, trvale bytem Moskevská 25, 360 01 Karlovy Vary (dále jen »Nájemce«),
takto:

1. Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem bytu 3+kk o výměře 72 m2, číslo jednotky 12, nacházející se v 2. nadzemním podlaží domu č.p. 2786, na parcele st. 2345/2, o výměře 1089 m2, v katastrálním území Břevnov, obec Praha 6, zapsáno na LV č. 53281, vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha (dále jen »Byt«). Byt se nachází na adrese Patočkova 87/2786, 169 00 Praha 6.

2. Pronajímatel tímto Byt dává do nájmu Nájemci a Nájemce Byt přijímá, a to za účelem bydlení Nájemce a členů jeho rodiny.

3. Nájem se sjednává na dobu určitou od 01. 01. 2011 do 31. 12. 2011, s možností prodloužení na základě písemného dodatku k této nájemní smlouvě.

4. Nájemce se zavazuje pronajímateli hradit nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně spolu se zálohami na úhrady plnění spojená s užíváním bytu ve výši 2500 Kč, a to vždy nejpozději do 28. dne příslušného měsíce bezhotovostním převodem na účet Pronajímatele.

5. Pronajímatel poskytne Nájemci roční vyúčtování plnění spojených s užíváním bytu. Smluvní strany se zavazují uhradit druhé smluvní straně případný přeplatek či nedoplatek, který z takového vyúčtování vyplyne.

6. Nájemce při podpisu této smlouvy Pronajímateli předal v hotovosti kauci ve výši 25 000 Kč. Dostane-li se Nájemce do prodlení s plněním svých peněžitých závazků z této Smlouvy vůči Pronajímateli, jakož i v dalších případech stanovených občanským zákoníkem, je Pronajímatel oprávněn své pohledávky za Nájemcem jednostranně započíst proti kauci a Nájemce je poté povinen kauci bezodkladně doplnit na částku uvedenou v tomto článku.

7. Nájemce svým podpisem stvrzuje, že byl seznámen se stavem bytu a shledal jej ve stavu způsobilém pro smluvené užívání.

8. Smluvní strany se dohodly, že při předání bytu bude proveden odečet aktuálních stavů měřičů a jejich stav bude zakotven v písemném protokolu o předání bytu.

9. Práva a povinnosti smluvních stran se řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

10. Smluvní strany potvrzují, že si tuto smlouvu přečetly, porozuměly jí a je projevem jejich svobodné vůle, na důkaz čehož připojují své vlastnoruční podpisy.

V Praze dne 20. 1. 2011

.................................... ..........................
Pronajímatel                   Nájemce

Pět nejčastějších chyb v nájemních smlouvách

Před podpisem smlouvy nájemníkem
Zkontrolujte, než uzavřete nájemní smlouvu

- Uzavírám nájemní smlouvu s vlastníkem, respektive se všemi vlastníky bytu?
- Uzavírám-li smlouvu s nájemcem bytu, včetně družstevního, má souhlas vlastníka bytu?
- Jsou pronajímané prostory zkolaudovány jako byt?
- Obsahuje nájemní smlouva vše, co zákon vyžaduje pro její platnost?
- Je vymezení bytu i práv a povinností dostatečně určité?
- Neobsahuje nájemní smlouva ustanovení, která jdou hrubě v můj neprospěch?
- Jsem schopen ustanovení nájemní smlouvy dodržovat?

reklama
Zobrazit náhled
Zbývá 1000 znaků
Nájemní smlouva (Martin)
nájemní smlouva mě vyprší 30.4.2014-musím se k tomuto datu vystěhovat...
kauce (zuzka)
Dobrý den. Může si majitel ze zaslaného najmu strhnout chybějici...
Nájemní smlouva-vypršení nájemní smlouvy (sehnoutková Markéta)
Dobrý den,měla bych prosbu která bohužel dost spěchá a nevím zda...
podraz nebo omyl (Jaromír Vaněk)
Mám před sebou ženu která hledá pomoc ..Před rokem byla nucena...
DĚKUJI ZA REKLAMU! (Mila)
Děkuji vlastníkům.cz za reklamu. Odkaz mi moc pomohl;)
Zobrazit diskusi
reklama
reklama
 

Přihlašte se k odběru Ekonom newsletteru

Pro objednání servisu zadejte váš e-mail a klikněte na OK.

 
   NEPŘEHLÉDNĚTE
Mazda 2 v provedení kabriolet.
Novinky ze země vycházejícího slunceJaponská automobilka zveřejnila informace o chystaném malém modelu...
Obchod s krevní plazmou - ilustrační foto
Výsledek sporu Česko vs. Diag Human: Fanfáry za 11 miliardV životě, v politice ani byznysu žádné kdyby neplatí. Ale přesto -...
Lékaři v nemocnici v Monrovii musí kvůli ebole používat ochranné obleky.
Epidemii eboly nezastaví ani masivní investice do vakcínyMnozí Afričané věří, že jim gorilí maso dodá sílu. Je však dost...
Cyklostezky zažívají v Česku boom. Ten má pokračovat i nadále.
Miliardový byznys: V Česku se staví cyklostezky i za 50 milionů na kilometrJen za posledních pět let přibylo v Česku na 1500 kilometrů...
 
Dušan Quis, ředitel Divize obchodní ČSOB Pojišťovny Quis se stal novým ředitelem obchodní divize ČSOB Pojišťovny

31.7. 15:05 | Ekonom.iHNed.cz

Dušan Quis přestoupil z ING do ČSOB Pojišťovny. Engelbert Hetzmannseder se stal ředitelem Evropského inovačního centra firmy...

 
Mercedes GLA. Mercedes GLA: Proklatě nízké SUV

31.7. 15:11 | Ekonom.iHNed.cz

Po třídách A a CLA poslal Mercedes-Benz do městského provozu další kompaktní model, který tentokrát zapadá do stále oblíbenější...

 
Restaurace Sushi Time. GASTRO: To nejlepší z Asie v novém řetězci Sushi Time

25.7. 12:25 | Ekonom.iHNed.cz

Po úspěchu rozvozové služby s japonskými či thajskými specialitami se majitelé firmy rozhodli svůj projekt "pře-klopit" také do...

 
Petr Kincl z PwC Legal na konferenci Novinky v převodních cenách Stát zpřísní kontroly převodních cen

3.7. 00:00 | Ekonom.iHNed.cz

Po finanční krizi začínají státy intenzivně hledat možnosti, jak naplnit státní kasy. Jednou z možností jsou převodní neboli...

 
Paragraf - ilustrační foto Já na bráchu, brácha na mě

31.7. 15:18 | Ekonom.iHNed.cz

Rekodifikací soukromého práva zmizel s obchodním zákoníkem i § 196a, který historicky přidělával vrásky mnohým podnikatelům.

reklama
reklama
reklama