Jak moc zlevnily byty a domy? Kdy a kde je nejlepší pořídit si nemovitost? Na co si dát při koupi či prodeji pozor?
Na podobné otázky jste se ptali Jiřího Pácala, člena správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Na dotazy čtenářů serveru Ekonom.cz odpovídal v pátek 30. dubna od 10.00.¨
Rozhovor je uzavřen.
| Dobrý den, myslíte, že se letos rozhýbe trh s nemovitosti ? Půjdou nemovitosti nahoruještě letos ? |
| Rozhýbání trhu bych si moc přál. Pohyby cen jsou složitější. Budou-li v řádu jednotek procent, nedají se ani objektivně spočítat. Tím, že nemovitosti jsou jedinenčné mohou se lišit i v cenových pohybech. Zobecnění je tedy vždy trochuý nepřesné. Myslím, že zde není žádn¨ý silný faktor, který by měl reálně ceny zvedat. Předpokládám tedy, že se příliš měnit nebudou. Důležitější než změny cen je pro trh to "rozhýbání". Je zde malá poptávka, ale i nabídka. Bytový trh potřebuje hlavně větší počty transakcí. |
| Dobrý den. V novinách jsou často publikovány informace různých agentur o pohybech cen. Dá se těmto info věřit, tedy lze se podle nich řídit? |
| Jsou to jen informace pro zajímavost, ne tvrdá data, byť to tak často novináři uvádí. Žádný komerční subjekt nemá informace o uskutečněných obchodech, nemá je ani kde získat. Z inzerce to je značně nepřesné, nemovitosti tam nelze přesně identifikovat, tak se mohou v průzkumu objevovat vícekrát. Zkreslí je tak fakt, že je nabízí více subjektů za jiných cenových podmínek. Navíc rozdíl mezi cenovým přáním v inzerci a dosaženou cenou může být značný. Ceny z kupních smluv šetří pouze ČSÚ, bohužel s velkým zpožděním. |
| Dobrý den, jaký byt byste doporučil k nákupu na investici? Vyplatí se to dnes vůbec? Děkuji |
| Ano, velké zisky nečekejte, bezpečnější investici však težko naleznete. Byt je na ivestičním trhu specifický tím, že máte vlastnické právo k bytu, nakládáte s ním dle potřeby. Zároveň však jste spoluvlastníkem společných částí a pozemků, máte tedy své závazky i k ostatním vlastníkům jednotek v domě a oni k vám. Dobrou investicí je tedy byt, kde dům (SVJ) dobře funguje. Reálně lez očekávat výnos 3 - 4% p.a., pokud vydržíte dostatečně dlouho, tak i nárůstem ceny v čase, minimálně dorovnáním inflace. Mám nejraději k pronájmu byty 2+1, 3+kk. Lze je pronajmout i na delší dobu, důležité je i čisté prostředí a infrastruktura v dané lokalitě. Menší město s dobrým na krajské město či Prahu, kde jsou ještě stále ceny okolo 25000 Kč/m2 může být perspektivní volbou. |
| Dobrý den. V poslední době se objevují zprávy o tom, že se byty odpichují ode dna. Je to opravdu tak? A jak to bude rychlé? Co tedy je vlastně v takové době nejlépe na bytovém trhu udělat? Děkuji. Honza |
| Žádný racionální důvod k růstu cen nevidím, malou vzpruhou mohou být rozdíly úroků u hypoték, zde však větší roli hrají další požadavky bank než sazby. Na trhu je tak stále málo kupujících a nabídka je také slabá. Informace o odpichování ode dna ji ještě více sníží. Paradox je, když tuto zprávu vyšle někdo, kdo zároveň v kampani nabízí byty a slevy k nim. Myslím, že nejlépe se těmito věcmi příliš nenechat ovlivnit. Pokud máte potřebu prodat, udělejte to, vždyť oddalováním jen budete přicházet o peníze. Pokud chcete koupit, důležitější je, aby vám byt vyhovoval, než zda se obecné ceny někam pohnou. |
| Zdravím. Mají byty už pokles za sebou a jak vlastně ten trh funguje? Ovládají jej silní developeři a realitky? Budou taky nějaké krachy? |
| Ceny bytů rozhodně za sebou pokles cen mají. Byl způsoben poklesem nabídky díky spojení mnoha faktorů. Např. snižováním počtu i změnou chování mladé generace, snižováním výnosů z pronájmů, rozsáhlou privatizací obecních bytů apod., to vše umocněno změnou přístupu v poskytování hypoték. Silní developeři jsou sice na trhu nejvíce vidět, ale představují pouze jeho zlomek. Pročištění trhu krachy méně kvalitních subjektů by sice velmi prospělo, ale bohužel k tomu příliš nedochází. Tím, že si lidé pořizují nemovitost zpravidla jednou za velmi dlouhou dobu, špatnou zkušenost si tak nepřenášejí. |
| Dobrý den, dotazů mám několik - i proto, že právě bytovou situaci řeším (region Praha). 1) Na kolik je reálné že ceny budou do konce roku klesat/stagnovat? 2) Jaká je pro vás rozumná cena za m2 u 20letého paneláku a jaká by měla být slušná cena u novostavby (obojí v Praze, řekněme Stodůlky)? 3) O kolik procent jsou developeři / vlastníci slevit oproti deklarované ceně se slevou? Předem díky |
| 1) Nejpravděpodobnější variantou je stagnace. Pokud se budou měnit v řádu procentních bodů, stejně to nelze ani poznat. 2) U panelového domu, těch 20 let starých mnoho není, je velmi důležité, v jakém stavu jsou společné části domu, je-li před či po revitalizaci. Důležité je také fungování SVJ (už jen pohled na stav zvonků, poštovních schránek či kabiny výtahu mnohé napoví). Rozumnou cenu bych tedy s ohledem na výše uvedené hledal mezi 28000 - 35000 Kč/m2. U novostavby záleží na kvalitě materiálu a provedení, zde bych za rozumnou viděl cenu 40000 - 45000 Kč/m2. 3) Ti kvalitní, kteří nejsou pod tlakem banky, vám příliš nesleví. U těch nejméně kvalitních byly slevy již dávno nabídnuty a další smlouvání bych očekával okolo 10%. |
| Dobrý den. POvažujete investici do bytu za perspektivní, nebo to není zrovna ideální volba. Myslím po stránce právní, investiční výhodnosti apod. Děkuji. |
| Perspektivní je tam, kde bude dobře fungovat SVJ. Neodpovědné chování vlastníků jednotek v domě může hodnotu snižovat a naopak. Zákon o vlastnictví bytů v jeho současné podobě považuji za špatný. |
| Je lepší jako investici tj. na pronájem spíše koupit 2 menší byty po třeba 1,5-1,8 mil. Kč nebo je finančně výhodnější koupit jeden větší byt? |
| Na to může být více pohledů. U těch menších je to určitá diverzifikace investice a snadnější hledání nájemce, přesto já bych dal přednost jednomu většímu bytu s důsledným ohlídáním si toh, s kým v domě budu svůj byt vlastnit. Větší byt lze pronajmout již k rodinnému bydlení, jednotková cena na 1 m2 bývá nižší, péče zabere méně času. |
| Stále více lidí nemá na to splatit hypotéku, banky vyhtožují dražbami. Co to může udělat s cenami bytů a rodinných domků? Mohou díky tomu spadnout dolů? |
| Ve správně fungujícím systému by to skutečně na ceny vliv mělo. Vzhledem k tomu, jak je u nás špatně nastaveno vymáhání práva, jaký máme občanský zákoník, jak fungují exekutoři, tlak na pokles neočekávám. Při nedobrovolné dražbě prakticky nezískáte potřebné informace k nemovitosti, neproběhne prohlídka, nevíte kdo, za jakých podmínek nemovitost užívá či užívat bude. Koupě nemovitosti v nedobrovolné dražbě tedy může udělat jen někdo dobře obeznámený se situací či "střelec". |
| Vážený pane Pácale, jako odborníka přes nemovitosti bych se Vás chtěla zeptat, zda byste doporučoval nákup rozsáhlého komplexu zemědělských stavení včetně budov k trvalému bydlení, společně se zemědělskou půdou, celkem v objemu cca 80 ha, jako výhodnou investici. Jde mi především o to, jaké jsou do budoucna odhady cen nemovitostí tohoto typu, případně půdy a také, zda je na trhu dostatečná nabídka. Uvažuji o nákupu v oblasti středních Čech, nejlépe okolí Roudnice nebo Litoměřic. Děkuji za Vaši odpověď a přeji příjemný den. M.Vaštová |
| Paní Marie, pokud na takovou investici máte finanční prostředky (nejen na koupi, ale i na další péči) a dostatek času a trpělivosti, je to určitě skvělá volba. Vždyť koupě půdy je po staletí dobře osvědčený způsob investování. Nabídka v této oblasti příliš velká není. |
| Občas mi v novinách v článcích o nízkých cenách bytů mezi řádky přijde, že se jakoby varuje před budoucím nárůstem cen - nejde spíše o snahu developerů a jiných zdrojů, uměle vyvolat poptávku? |
| Mnohdy ano. Pokud někdo prognózuje nějaký cenový vývoj a neuvede faktory, o které se opírá, je to pouze jeho názor, nic víc. Pokud tak činí realitní kanceláře, nepovažuji to za za rozumné, protože tím logicky odrazují lidi od prodeje bytů. Developer, který výraznému růstu cen věří, by měl vlastně raději s prodejem počkat. |
| Mám trochu problém s hledáním pronájmu. Když sháním sám garsonku nebo 2+1, ceny se liší jen minimálně od větších bytů... Proč jsou u nás garsonky tak drahé? Slušná stojí min. 9tisíc a poměrně pěkné 3+1 je za 14. to mi nepřijde jako normální poměr... |
| Malé byty si nejvíce pronajímají mladí lidé a je u nich největší pohyb. Garsonka za 9tis., zřejmě myslíte v Praze, však už je dnes přemrštěná. Určitě lze sehnat výrazně levnější. Vysvětlením je, že s růstem plochy, jednotková cena klesá, což je obvyklé nejen u pronájmu bytů. |
| Dobrý den. Z Vaší odpovědi na druhou otázku mi přijde, že není radno věřit textům o pohybech cen. Jak má ale člověk, který o koupi bytu uvažuje, získat nějaký přehled? Např. o vhodné lokalitě, poměru k ceně, načasování investice... |
| Vhodnou lokalitu si musí každý posoudit sám. Spolehlivou informaci o správné ceně či správném načasování investice však z veřejně dostupných zdrojů budete získávat obtížně. Ten, kdo by takové spolehlivé informace měl, se o ně zpravidla nedělí. Pokus s nemovitostí nechcete obchodovat, řiďte se hlavně svými možnostmi a potřebami. Trh sám sledujte a nejlépe konzultujte s nějakým odborníkem, ke kterému máte důvěru. Chcete-li získat nemovitost za účelem dalšího zobchodování, je to určitě o velmi dlouhé přípravě. Informace z médií berte pouze jako jeden ze zdrojů. |
| Dobrý den, jak Vy sám odhadujete budoucí vývoj cen nemovitostí? |
| Velmi velmi diferencovaně, rodinné domky budou cenově stabilní; u bytů, jak jsem uváděl výše bude hodně záležet na fungování SVJ. Vývoj cen bude přímo navázán na vývoj fungování celé ekonomiky a zvláště na výši a stabilitě příjmů domácností. V nejbližší době neočekávám významnější cenové změny, rozhodně bych nedoporučoval vyčkávat ani kupujícím, ani prodávajícím. |
| Dobrý den, na co by si podle Vás měl člověk při kupování bytu dát největší pozor? |
| Sám na sebe, aby tento významný krok nepodcenil. Za prvé zvažte, zda máte prostředky na pořízení, ale i následnou péči. Vlastnictví zavazuje, počítejte s tím, že tedy budete muset vynakládat více svého času. Stejně jako kvalitě bytu, věnujte pozornost kvalitě společných částí domu. Zjistěte si, jak funguje SVJ, kolik peněz je ve fondu oprav, co je v plánu oprav apod. Při podepisování smluv pečlivě zvažujte k čemu a ským se zavazujete a jakým způsobem uvolňujete peníze. Nedoporučuji žádná laická řešení, ke smlouvám si přizvěte právníka, pro technický stav technika. Drobné, ale významné upozornění - pozor na rezervační smlouvy. Bývají totiž závazné hlavně pro kupujícího, neobsahují potřebné náležitosti, takže nevíte nic o budoucí podobě smluv. |
| Dobrý den, mohl bych Vás poprosit o orientacni odhad hodnoty m2? Praha Malešice, panelový dům ze 60let, revitalizovaný, zbýva oprava spol. prostor, fungující SVJ, byt sám je v původním stavu k celkové rekonstrukci. Diporučil byste vůbec pořízení bytu v takovém domě, nebo považujete stáří budovy v kombinaci s typem konstrukce za příliš rizikové? Moc děkuji. |
| Za rizikové to nepovažuji. Cenu takového bytu bych odhadoval zhruba na 35 000 Kč/m2 poníženo o náklady, které je třeba vynaložit na jeho renovaci. Podmínkou však je to vámi uvedené dobré fungování SVJ, které má již na svém účtu nashromážděny prostředky na další investice a je schopno se o vynaložení těchto prostředků rozumně domluvit. Informace můžete získat nejlépe u výboru SVJ či správce domu. |
Google
Linkuj.cz
Reddit
del.icio.us
Jagg.cz
Přidat.eu
furl
yahoo!
digg
vybrali.sme
Svět knihy Praha 2012
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Během čtyř dní se mohou návštěvníci knižního veletrhu seznámit s takřka kompletní českou produkcí, především beletrie, ale zároveň i publikační...
Nový Brouk je obdařen sportovními geny
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Volkswagen Beetle vstoupil na český trh ve své třetí generaci. Přijel s moderním vzhledem i technologiemi. Vrcholem je nejsilnější benzinový motor 2.0 TSI. . Legendární Brouk stál u zrodu automobilky Volkswagen, dal jí její jméno. I když to není právě populární fakt, Brouk vzešel z nápadu Adolfa Hitlera, aby si i běžný občan třetí říše mohl pořídit automobil. Vůz zkonstruoval geniální technik Ferdinand Porsche. První model byl tak oblíbený, že se vyráběl od války nepřetržitě až do roku 2003. Vzniklo 21,5 milionu kusů.
Oblíbený vtip hráčů golfu: Už to umím
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Rostoucí celosvětovou oblibu golfu potvrzuje i fakt, že po 112 letech bude na programu olympijských her 2016 v Riu de Janeiru. . Golf se zrodil na závětrných pahorcích Skotska. První golfová hřiště na území Česka byla vybudována v roce 1904 v Karlových Varech a Mariánských Lázních.
Brněnští vědci našli centrum falešných vzpomínek
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Fenomén zvaný déja vu je systémovou chybou ve fungování mozku.
Kontext Jana Štětky
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
"Velký Dostojevskij napsal, že pro člověka není nic nesnesitelnějšího než svoboda. Zjevně měl pravdu," prohlásil v pravidelném provolání k národu...
Oranžová velryba
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Povinností politika je hledat cesty, jak minimalizovat korupci, tvrdil David Rath. Teď ho zadržela policie - kvůli údajné korupci.
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Vládní strany a opozice se dohodly na finančním limitu pro kampaň před prezidentskými volbami.
Hlídejte si pozemky, katastrální úřad přichází
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Probíhající digitalizace katastrálních map vede k sousedským sporům i k novým výměrám pozemků. Jejich změny si lidé musejí hlídat kvůli dani z nemovitosti, často o tom ale nevědí.
Jak ve firmě poznat zloděje
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Firmy kvůli podvodům páchaným řadovými zaměstnanci i členy vedení přicházejí ročně průměrně o pět procent svých příjmů.
Nové vlasy, zuby, oči. Sny regenerační medicíny se naplňují
17.5. 00:00 | EKONOM.IHNED.CZ
Nové vlasy sice zatím rostou jen na hřbetu myších modelů, vědci ale chtějí tento medicínský "zázrak" časem nabídnou i jejich lidským protějškům. V myších tlamičkách už díky kmenovým buňkám vyrostly i nové zuby. A do třetice: výzkumníci vypěstovali z kmenových buněk buňky sítnice, které umožňují noční vidění dosud slepým hlodavcům. Je to příslibem pro pacienty s degenerativními nemocemi sítnice, které bývají příčinou slepoty u starších lidí.
Tabulka evropských dotací: objevíte svého Ratha?
16.5. 07:58 | data.blog.ihned.cz
Zátah na středočeského "hatemana" potvrzuje pochybnosti o smyslu evropských dotací. Máme k dispozici tabulku všech dotací nad 25 milionů. Co říká?
Nesebevědomá ČR si neváží toho, co má, tvrdí šéf českého Siemensu
10.5. 00:00 | Ekonom.iHNed.cz
ROZHOVOR: Potřebujeme studenty se širokými znalostmi, kteří s poznatky dokážou pracovat mezioborově, říká v rozhovoru pro týdeník Ekonom generální ředitel českého Siemensu Eduard Palíšek. Ač šéf technické firmy, hájí i potřebnost humanitně zaměřených vzdělávacích oborů.
Nad církevními restitucemi se zavírá voda, ukázala anketa Ekonomu mezi poslanci
17.5. 00:00 | Ekonom.iHNed.cz
Poslanci zvolení za Věci veřejné už nechtějí vracet majetek církvím. Dalších více než 10 poslanců chce návrh zákona přepracovat.
