Karty míchají nájemci

Donedávna si mohli majitelé administrativních budov spokojeně mnout ruce. Zvláště v Praze se po nových kancelářích, které se dostaly na trh, jen zaprášilo. Vše naruby obrátila až krize.

Neobsazenost kanceláří loni ve srovnání s dvěma předchozími roky vzrostla na dvou až trojnásobek. Důsledkem je, že developeři nyní shánějí nové nájemce jen s obtížemi. Klidný spánek jim ale nedopřávají ani ti současní. Až příliš často se totiž poohlížejí po vhodnějších a levnějších prostorách u konkurence.

Vybavení se slevou

Trendem je stěhování do menších prostor nebo pokusy o podpronájmy. Kromě snahy využívat je s maximální dávkou racionality tu přirozeně hraje roli i fakt, že mnohé firmy propouštěly zaměstnance.

»Část našich prostor je nyní prázdná. Ve srovnání se situací před rokem máme o něco méně zaměstnanců,« připouští Karel Stránský, šéf české pobočky mezinárodní realitně-poradenské společnosti Colliers International. Ta sídlí v centru Prahy v Myšák Gallery ve Vodičkově ulici. Průměrné nájmy ve středu metropole se aktuálně pohybují okolo 21 eur za metr čtvereční.

Podpronájem v případě Colliers International nepřipadá v úvahu, protože je prakticky nemožné oddělit pro podnájemníka prostory tak, aby měl například vlastní vchod. Firma se tam přestěhovala na počátku března 2009, kdy už krize kancelářský trh svírala. Uklidňovat ji proto může alespoň skutečnost, že v té době byly průměrné nájmy o dvě eura níže než v roce předchozím. Je navíc pravděpodobné, že s majitelem Myšák Gallery sjednala výhodnější podmínky pronájmu. To nutně neznamená nižší nájem. Častěji jde o služby navíc, které obvykle nebývají součástí nájemní smlouvy.

»Často jde o příspěvky na takzvané fit-outy. To jsou příspěvky na drobné stavební úpravy, kterými dojde rozdělení prostoru na jednotlivé kanceláře podle potřeb konkrétního nájemce. Nebo může jít o slevu z nájemného, která pokryje nákup nového nábytku,« vysvětluje Katarina Wojtusiaková z mezinárodní realitně-poradenské společnosti CB Richard Ellis.

Další způsoby přilákání nových nájemců zmiňuje Petr Urbánek, ředitel developerské společnosti Europolis, která nyní nabízí například kanceláře v nové budově Amazon Court v pražském Karlíně.

»Vždy jde o kombinaci mnoha faktorů, například doby nájmu, flexibility v možnosti jeho ukončení, výšky nájemného, způsobu financování fit-outů a tak dále,« tvrdí Urbánek, který ale zdůrazňuje, že z pohledu nájemce jde vždy o peníze »až v první řadě«.

Nebojte se smlouvat

Nejen noví, ale i současní nájemníci mohou využít situace, kdy developeři bojují o každého klienta.

»Pronajímatelé jsou nyní ochotni k obětem. Často jde o snížení nominálního nájmu,« vysvětluje Urbánek.

Na druhé straně nájemci za takových okolností přistoupí - ještě dlouho před vypršením smlouvy - na její prodloužení. Naopak v případě, že nájemní smlouvu ukončí předčasně, zaplatí za to pronajímateli jednorázovou kompenzaci.

Největší trumfy v rukou ale mají ty firmy, jejichž smlouvy v krátkém horizontu vyprší.

»Pro majitele nemovitostí teď může být důležitější prodloužení nájemní smlouvy než dosažení krátkodobého výnosného nájmu,« tvrdí Richard Jones, ředitel společnosti PricewaterhouseCoopers Audit.

Podle Katariny Wojtusiakové je dobré s jednáními začít nejméně v půlročním předstihu. Díky tomu její společnost loni pomohla k zajištění výhodnějších podmínek hned několika firmám. Byla mezi nimi kupříkladu poradenská společnost Accenture, která prodloužila nájem ve dvou pražských kancelářských budovách - v Tančícím domě a v Office Parku Nové Butovice.

Kolik peněz firmy v současnosti ušetří? »Výsledek vždy závisí na několika faktorech - neobsazenosti budovy, lokalitě, velikosti nájemníka a garantované délky nového nájemního vztahu. V případě příznivé konstelace uvedených parametrů a vytvoření vhodného konkurenčního prostředí se dá ušetřit až 20 procent nákladů proti podmínkám na konci končící nájemní smlouvy,« tvrdí Petr Kareš z mezinárodní realitně-poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

Počet nově sjednaných dohod za změněných podmínek (takzvaných renegociací) loni výrazně vzrostl. Nejvíce jich bylo v posledním kvartálu. »Tyto transakce představovaly loni asi 35 procent z celkově pronajatých 245 tisíc metrů čtverečních,« tvrdí Kareš. Ve třetím kvartálu 2009 jejich podíl dosáhl zatím rekordních 45,8 procenta.

Vodafone zůstává

Podíl renegociací loni výrazně zvedla v listopadu uzavřená smlouva mezi mobilním operátorem Vodafone a developerem Immoeast. Týkala se totiž téměř 20 tisíc metrů čtverečních.

Společnost sídlí už od roku 2004 v budově Vinohradská Vinice, kterou plánovala po vypršení smlouvy - na přelomu let 2011 a 2012 - opustit. Už v tříletém předstihu se proto zajímala o vhodné objekty na pravém břehu Vltavy.

Prodloužení smlouvy s Immoeastem, ke kterému došlo v listopadu loňského roku, bylo proto velkým překvapením. Operátor se ovšem nevyjadřuje k podrobnostem o nově sjednaných podmínkách. Lze ale předpokládat, že proto aby jej pronajímatel přesvědčil o setrvání v této budově, šel s cenou výrazně dolů.

Co Vodafone radí subjektům, které jsou v podobné situaci?

»Nejlepší vyjednávací pozici si zajistíte tím, že své potřeby přesně pojmenu#226#ÇĹ jete a necháte zjistit aktuální podmínky na trhu. Budete přesně vědět, na co se vám vyplatí přistoupit. Cena je sice klíčovým, ale nikoliv jediným faktorem. Kromě jiného je důležitá i schopnost pronajímatele řešit aktuální potřeby nájemce,« soudí Alžběta Weinfurtová, mluvčí společnosti Vodafone.

Operátor navíc hodlá své náklady snižovat i dalšími způsoby.

»Nedávno jsme spustili program Flexi Office, v jehož první fázi desítky zaměstnanců nejsou vázány na pevné pracovní místo. Mohou pracovat v kanceláři, kde sdílí stoly se s kolegy, nebo i z domova. Nový systém nám umožňuje nakládat efektivněji s prostorem kanceláří,« vysvětluje Weinfurtová.

Nevyužité prostory chce Vodafone nabídnout k podpronájmu dalším firmám.

Pavla Kreuzigerová

20 procent
Tolik mohou nájemníci ušetřit po uzavření nové nájemní smlouvy.