Naplněný český sen za hranicemi

Ten pohled tam znají velmi dobře. Písečné pláže jsou zaplněny anglickými důchodci, v obchodních domech není pomalu slyšet jiný jazyk než angličtina a nejoblíbenější jídlo široko daleko je fish-and-chips.
Řeč je o španělském pobřeží Costa Brava, kde si v posledních letech postarší Angličané zvykli trávit pokojné stáří. Není se koneckonců čemu divit - kdo by nechtěl strávit důchod u moře, kde je nejdelší letní sezona na kontinentální Evropě? Občané Velké Británie na to však mají peníze. Mohou se někdy svého subtropického snu dožít i Češi?

Český sen
Odpověď kupodivu zní "ano". V tuzemsku už existuje poměrně početná skupina lidí, kteří si užívají luxus domku či bytu v zahraničí. Navíc soudě podle rostoucího zájmu to pro ještě větší skupinu přestává být jen toužebným přáním, ale je reálnou možností.
Důvody, proč tomu tak je, jsou velmi jednoduché. Bohatneme, máme se lépe a plíživým tempem pomalu doháníme prosperitu západních zemí. K tomu můžeme přidat razantní posilování koruny, jehož byli Češi svědky zejména v první půli letošního roku. A aby "krizových" témat nebylo málo, je třeba zmínit také úvěrovou krizi ve Spojených státech. Ta začala v sektoru nemovitostí a prasknutím nafouknuté cenové bubliny se na některých zahraničních trzích zřítily ceny.
Budete-li dobře hledat, dost možná najdete za hranicemi levnější byty než v české domovině. "Jak je patrné ze současné krize trhu ve světě, opět se potvrzuje, že investice do nemovitostí patří stále k nejlépe využi-tým a spolehlivým investicím vložených prostředků, je-li zvolena vhodná lokalita," říká Miroslav Prokopec z realitní kanceláře Reality Prokopec, která zajišťuje klientům služby při nákupu nemovitostí v zahraničí. Upozorňuje, že takový proces nemusí být jednoduchou záležitostí, nicméně to často není ani v domácích podmínkách a případný zájemce by se neměl nechat odradit.
Zvyšující povědomí Čechů o nemovitosti za hranicemi potvrzují i jiní odborníci, například Jan Rejcha ze společnosti Rellox: "Vzhledem k tomu, že koupě zahraničních realit je poměrně novým fenoménem v českých krajích, je celkový zájem o koupi zahraničních realit několikanásobně vyšší než v předchozích letech. Z hlediska věkové struktury se jedná v drtivé většině o klienty ve věku asi 30 až 50 let."

Hlavní je lokalita
Stále více Čechů si očividně chce splnit sen o letním sídle na slunném pobřeží v teplých krajích nebo o dřevěném srubu v rakouských Alpách. Zájem stále více narůstá i mezi třídou drobnějších podnikatelů a zaměstnanců. "Pokud někdo zamýšlí koupit nemovitost například v Praze nebo ve Špindlerově Mlýně, pak je velice pravděpodobné, že si bude moci dovolit koupit nemovitost také v zahraničí, samozřejmě v závislosti na konkrétních požadavcích a na lokalitě," myslí si Jan Rejcha.
"Jak říkají realitní makléři, při investici do nemovitosti kdekoli na světě je důležité dodržet tři nejdůležitější podmínky - lokalita, lokalita, lokalita," říká Ivana Balková ze společnosti Mediterránea.
Které trhy tedy nabízejí nejlepší možnosti? Viděno čistě z hlediska řeči čísel se jedny z nejzajímavějších nabídek dají nalézt za oceánem, ve Spojených státech. Tamní trh zažíval od roku 2006 realitní boom a ceny nemovitostí neustále stoupaly. Změna přišla - jak jinak - s hypoteční krizí. Prodej nemovitostí je na nejnižší úrovni za třináct let a v meziročním porovnání klesl o 29,8 procenta. Zájem o domy je i přes rychle klesající ceny zanedbatelný. "Tamní trh je problematický," potvrzuje Jan Rejcha.

Za velkou louží
Pokud ale jde jen o to, "koupit levně", bude pro Čechy v tuto chvíli Amerika zemí zaslíbenou. Z 20 hlavních metropolí jich šestnáct zaznamenalo rekordní pokles cen. V Miami a v Las Vegas byty a domy zlevnily v průměru o 19,3 procenta. Prvně jmenované může být pro Čechy obzvlášť lákavé kvůli teplému podnebí. Byt ve vzdálenosti patnácti minut od pláže se dá běžně pořídit již od 180 tisíc dolarů (mírně přes tři miliony korun) a při troše štěstí i levněji. V porovnání s novostavbami v Praze si tedy stojí více než dobře.
"V současné době je těžké předvídat další vývoj ekonomiky v USA a jejího realitního trhu. Někteří odborníci radí ještě čekat, jaký bude další vývoj, nicméně ceny nemovitostí klesly v některých místech a u některých projektů tak výrazně, že je možné předpokládat odraz ode dna a jejich následný postupný růst," myslí si Jan Rejcha.
Lákavé jsou také nemovitosti v bližších státech, například uvnitř Evropské unie, kam ostatně směřuje 90 procent zákazníků z Česka. Jednak kvůli menší vzdálenosti, jednak kvůli podobné a spolehlivé legislativě. Navíc v případě nemovitostí panuje v Unii poměrně volný trh. Není tedy problém - samozřejmě máte-li dostatek prostředků - koupit například vilku v Řecku. Mezonetový byt se dvěma ložnicemi a zahrádkou 300 metrů od moře lze sehnat již od 150 tisíc eur (3,75 milionu korun). Mezi nejlevnější a zároveň nejoblíbenější lokality patří Chalkidiki, Kréta a Korfu. Prvně jmenovaná oblast zaujme především tím, že je z České republiky snadno dostupná letadlem i autem.
Abychom se vrátili k britskému exodu do Španělska, také tam se dají najít mimořádně atraktivní nabídky. Obzvlášť po velkém pádu cen nemovitostí, které se v určitých místech zřítily až o 40 procent. Například ještě před dvěma až třemi lety byste za dům přímo u moře v atraktivních lokalitách zaplatili minimálně milion eur. Dnes jsou k mání i nemovitosti stejného druhu za 450 tisíc eur (11,7 milionu korun).
Opět je samozřejmě řeč o bydlení pro movitější vrstvy obyvatel. Ovšem i v tak známých místech, jako jsou třeba pobřeží Costa Blanca či Costa del Sol, jsou k dispozici levnější nabídky. Nově vystavený apartmán za 120 tisíc eur (tři miliony korun) lze při troše trpělivosti sehnat. Mírně komfortnější řadové domky jsou již dražší - kolem 200 tisíc eur, se samostatným domem pod 300 tisíc eur raději nepočítejte. Důležité také je uvědomit si, že pády cen nemusejí být vždy neopodstatněné, proto odborníci radí hlídat při nízkých cenách kvalitu developerských projektů.

Hleďme na východ
Nejen na západ se najdou vhodné příležitosti k pořízení letního sídla. Váš zrak by při výběru neměl minout Bulharsko, kde dochází k velmi příjemnému zhodnocení investic. Zároveň jde o region, který umožňuje lyžování i pobyt na plážích pobřeží Černého moře se stabilními teplotami. Tamní moře bylo ostatně oceněno Modrým praporem jako jedno z nejčistších na světě.
"Bulharsko se v posledních letech stává jednou z předních a nejvyhledávanějších zemí z hlediska zahraničních investic do nemovitostí nejen občany ČR. Tomuto faktu napomáhá výrazně nižší cena služeb, potravin, ale také již zmiňovaných nemovitostí," říká Miroslav Prokopec. V Bulharsku bohužel nemůže cizí státní příslušník vlastnit jakýkoli pozemek, přestože koupě samotné nemovitosti není problém. Jde o ochranu Bulharské republiky před levným skupováním půdy cizinci. Potíž vyřeší založení právnické osoby, což s sebou bohužel nese další náklady.
Nákup nemovitostí v Bulharsku zajišťuje také společnost Alexandria Real. Pokud si známé jméno spojujete především s cestovní kanceláří, nejste daleko od pravdy. Alexandria Real je součástí skupiny, která se zabývá především zájezdy a cestovním ruchem jako takovým. "Naše skupina postavila v bulharském Carevu hotel Hermes Club. Jedná se o areál, jehož součástí je čtyřhvězdičkový hotel a dvě budovy s 80 apartmány, které prodáváme do osobního vlastnictví," říká Martin Pinl, šéf realitní sekce Alexandria Real. Podle něj je o bulharské byty obrovský zájem, dosud se jich prodala více než polovina.
"Majitelé mohou apartmány pronajmout cestovní kanceláři Alexandria, což více než polovina z nich hned udělala. Vlastníkům nabízíme i levnější letenky a dopravu z letiště," vysvětluje Pinl.

Reality v Alpách
V zimě lyžování, v létě poetický život uprostřed člověkem téměř nedotčené horské krajiny. To jsou rakouské Alpy, další místo, kde Češi rádi kupují domy, byty či dokonce celé hotely. V lyžařských střediscích, jako je například Zell am See, můžete získat malý zařízený apartmán již za 60 tisíc eur (jeden a půl milionu korun). To je cena, kterou byste například v Krkonoších hledali jen velmi těžko. "V Rakousku se navíc v blízkosti mnoha lyžařských center nacházejí golfová hřiště, takže je možné nemovitost využívat i mimo zimní sezonu," říká Jan Rejcha s tím, že v luxusnějších střediscích, jakým je třeba Schladming, se ceny mohou vyšplhat podstatně výš.
Lyžování je pro našince vůbec lákavým faktorem při vybírání nemovitosti. Experti pohybující se v realitách tvrdí, že hned vedle mořských letovisek jsou nejoblíbenějším místem pro koupi domu či bytu v zahraničí horské oblasti.
"Přibývá i klientů, kteří si koupili v zahraničí několik nemovitostí. Jednu u moře v Evropě, druhou v Alpách a třetí třeba v Karibiku," popisuje Rejcha.
Horská letoviska jsou populární také v Savojských Alpách ve Francii nebo v italských Dolomitech. Tam však zaplatíte za apartmán kolem 150 tisíc eur.

Koupit a vydělat
Nápad koupit si nemovitost v zahraničí se samozřejmě nemusí v hlavě zrodit jen z romantických představ o trávení dovolené v teplých krajinách. V realitách se pohybuje spousta peněz, z nichž může slušný díl přistát také ve vaší kapse.
"I když si většina našich klientů kupuje nemovitost u moře především k vlastní potřebě, je to investice. Koupí-li ji navíc v lokalitě, která není předražená a má dobré výhledy stále zůstat oblíbenou, má velké šance na dobré zhodnocení," říká Ivana Balková.
Také Jan Rejcha potvrzuje, že nakupujících-investorů je zatím menší část. "Předpokládáme ovšem, že tato skupina klientů se bude postupně zvětšovat. Tito klasičtí investoři berou investici do zahraničních nemovitostí často jako příležitost k rozšíření a diverzifikaci investičního portfolia," vysvětluje.
Obecně připadají v úvahu dva způsoby, jak takovou investici zhodnotit. Jednak jde o zhodnocení vlastní ceny nemovitosti. Stručně řečeno dům koupíte, počkáte, až vzroste cena, a následně prodáte. Máte přitom více možností než na domácím trhu, neboť jak už bylo několikrát zmíněno, rozhodující je lokace. Nejvhodnější jsou oblasti, které v budoucnu čeká velký zájem turistů a zároveň rozvoj infrastruktury.
V posledních letech se dala najít místa, kde ceny rekreačních nemovitostí rostly v průměru o více než 20 procent ročně. "Jako příklad můžeme uvést Maroko, kde se nyní budují nové rekreační resorty, golfová hřiště a maríny," říká Rejcha.
Zajímavé nabídky doprovázejí také výstavby velkých developerských projektů. Zahraniční developeři často v rámci nového projektu nabízejí při prodeji velké slevy, po dokončení je potom možné na investici vydělat. Podmínkou je ovšem kvalitní projekt.

Domovníkem v zahraničí
Druhým takovým investičním nástrojem je nákup a následný pronájem nemovitosti, mezi odborníky nazývaný "buy-to-let". Největších výnosů se v tomto případě dočkáte v oblastech, kde panuje velký turistický ruch. Nejméně starostí vás čeká v případě dlouhodobých pronájmů, tedy se smlouvou na rok a déle.
"Ceny takových pronájmů jsou však v přímořských lokalitách o 40 až 60 procent menší než pronájmy krátkodobé," upozorňuje Ivana Balková. U krátkodobějších pronájmů, které trvají měsíce, často i týdny, doporučuje pronajímat prostřednictvím místní agentury. Ta obvykle zajistí kontakt s nájemníky a zajistí potřebné služby.
Zajímavou lokalitou pro investici do nemovitosti za účelem pronájmu je například Manhattan v New Yorku. Stále je sice velkým otazníkem, jak se v cenách odrazí hypoteční krize, čísla však zatím hovoří ve prospěch města, které nikdy nespí. Žije tam totiž 1,6 milionu rezidentů a pouze 24 procent z nich má vlastní byt nebo dům. Tamní studia se dají pronajmout za dva až čtyři tisíce dolarů na měsíc, byty s jednou ložnicí dokonce za 4,5 tisíce za měsíc.
"Když se rozhodnete pro koupi nemovitosti v zahraničí, doporučujeme před samotnou koupí seznámení s místním právem v dané zemi, případně využít služeb například agentur či advokátní nebo notářské kanceláře seznámené s místní problematikou v oblasti převodu nemovitostí," radí Miroslav Prokopec. Složitost právních kroků by vás však neměla odradit. Jak ostatně Prokopec připomíná, stále se jedná o jednu z nejlépe uložených a spolehlivých investic, které trh nabízí.

Tomáš Plhoň

Vedle mořských letovisek jsou nejoblíbenějším místem pro koupi domu či bytu v zahraničí horské oblasti.

150 tisíc eur
je částka, za kterou již lze v Řecku koupit mezonetový dům kousek od moře.

V posledních letech se dala najít místa, kde ceny rekreačních nemovitostí rostly v průměru o více než 20 procent ročně.

Kde hledat - II. část

Kolik stojí sen