Zlatý věk "béček"

Soudě podle záplavy prosklených komplexů prorůstajících městem až k jeho okrajům, chystá se Praha stát se mozkem celého kontinentu. Přestože developeři už několik let vrhají na trh stovky tisíc metrů čtverečních nových kanceláří a ve svém úsilí nehodlají polevit ani do budoucna, poradenské realitní kanceláře stále hlásí optimistická čísla, pokud jde o obsazenost i výši nájmů.
Statistiky ovšem trochu neprávem opomíjejí kanceláře tzv. kategorie B. Ty přitom tvoří téměř třetinu trhu. Majitelé těchto prostor - většinou rekonstruovaných a postrádajících některé nejnovější interiérové a technické vymoženosti z nablýskané konkurence - nijak nepanikaří. A hromadné rekonstrukce svých domů na byty či hotely zatím neplánují.

Podbízet se netřeba
"Prostory B v určité kvalitě na dobrém místě není a nebyl problém obsadit. V našich domech ve Slezské a v blízkosti Václavského náměstí jsme měli vždy plno a nemuseli jsme se podbízet, ani nic kamuflovat. Můžeme být flexibilní a k pronájmu nabídnout celé patro nebo i jednu kancelář. Pořád tu bude dost subjektů, které budou stát právě o béčkové prostory. Nejsou tak anonymní, mají svůj výraz a kouzlo. Právník, který by sídlil v áčkové budově, by byl divný," říká Jiří Pácal, ředitel Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Stejně tak by ovšem byl "divný" nadnárodní koncern nebo IT firma, která by své sídlo nehledala v proskleném komplexu s nejvyššími standardy. Kanceláře kategorie A a B prostě představují dva odlišné světy, přičemž se zdá, že kdo "béčkům" před lety předpovídal postupný zánik, spletl se.
Je pravda, že poměr kanceláří B ku prvotřídním se vlivem mohutné výstavby nových budov a rekolaudací části starších kanceláří snížil z 38 procent v roce 2005 na současných 31 procent. Míra neobsazenosti "béček" je však nyní ve většině pražských obvodů nižší než u nejvyššího standardu. Ještě před dvěma lety se šplhala k devíti procentům, momentálně klesla na 4,64 procenta, což je dokonce o procento a půl méně než u kategorie A.
"Pokles neobsazenosti si u béček vysvětlujeme úbytkem objektů právě z důvodů přestaveb a zároveň mnoho menších a místních společností si raději pronajme béčkové kanceláře v centru za nižší cenu než v nových objektech, které se nacházejí spíše mimo centrum," říká Martijn Kanters z poradenské kanceláře DTZ.

Ceny se přibližují
Pronajímatel ovšem musí mít racionální představu o financích a partnerství s nájemcem. "Ostatně tato podmínka platí i pro sebelépe umístěnou modernu. Jinak začíná být problém pronajmout i ještě před dvěma třemi roky suverénní "áčka". A zvláště ta, jež vyrůstají mimo administrativní ohniska a především mimo dobrou dopravní dostupnost. V tom mají jistou výhodu "béčka", jejichž nájemci s určitými handicapy dopředu počítají," doplňuje Kanters.
Shánění nájemců pro nové paláce realitním agentům rozhodně nezávidí Jiří Pácal, který reportům o zvyšující se obsazenosti a rostoucím nájemném příliš nevěří.
"Do Prahy se už žádné šiky nových velkých firem nehrnou, a tak se prostě jen přetahují stávající nájemníci z jedné budovy, která je pak prázdná, do druhé. Mnohdy se "přemluví" management, nebo se u dokončených budov nabízejí tak výhodné podmínky nájmu, které nelze odmítnout. Systém pobídek bývá rozsáhlý a nájem se může reálně dostat i k deseti eurům za metr," argumentuje.
Vlivem rostoucí nabídky nových budov se tak zdá, že se nájemné "béček" s dobrou polohou začíná potkávat s hůře umístěnými "áčky". Ostatně o lákadla nabízející pronájem nových kanceláří za dvanáct eur na metr čtvereční není v metropoli nouze. Dvacet eur za metr a měsíc lze v Praze "vyždímat" jen z nejlepších prostor na nejlepších místech.
"Prime rent má jen pár budov, jinak se u třídy A nájmy pohybují zhruba od 12 až do 21 eur, u kanceláří třídy B je to pak v rozmezí 8 až 12 eur. U ceny velmi záleží na lokalitě a kvalitě projektu, který může nájemné posunout v tomto rozsahu oběma směry," říká Ondřej Vlk z kanceláře Jones Lang LaSalle.
S posilující korunou se nyní majitelé prvotřídních nemovitostí snaží tlačit na zvyšování nájemného, konkurence na trhu je však značná a k růstu nedochází tak rychle, jak sílí měna. Vlastníky domů kategorie B nemusí posilující koruna trápit, kontrakty mívají často uzavřeny v domácí měně. Na vybírání nájemného v českých korunách už přešli i někteří developeři nových administrativních budov, například Orco Property Group.

Další statisíce
Metropole nyní disponuje 2,304 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch. Na kategorii B z toho připadá 682 tisíc metrů. Nejvíce z těchto prostor se nachází na Praze 1, která zároveň poskytuje jen velmi skromné možnosti pro nové administrativní projekty.
"Kanceláří kategorie B je momentálně k dispozici téměř 32 tisíc metrů čtverečních. Poptávka i nabídka je poměrně vyvážená. Nabídka se významně nerozšiřuje. Prakticky všechny nově budované prostory spadají do třídy A. "Béčkové" kanceláře se objevují jen v budovách rekonstruovaných nebo jako tzv. second handy, tedy prostory, které již byly dokončeny před časem a nájemník je opustil," soudí Ondřej Vlk.
Administrativních prostor kategorie B by nemělo přibývat ani do budoucna. Nic na tom zřejmě nezmění plánované stěhování státních úřadů, které obývají paláce v srdci města. Prodej svých nemovitostí ohlásilo například Ministerstvo průmyslu nebo Ministerstvo zdravotnictví, potenciálně tento krok zvažuje například pošta.
"Státní či obecní objekty v centru města jsou budovy, které byly zpravidla konstruovány pro jednoho uživatele. Bude tak velmi náročné či takřka nemožné uzpůsobit je pro provoz vyššího počtu menších nájemců, kteří jsou pro budovy B typické," říká Jiří Hermann, prokurista společnosti Mount Capital, která se na kanceláře kategorie B specializuje.
Martijn Kanters z DTZ se ale domnívá, že předpokládaná masivní relokace ministerstev ovlivní poptávku. "Rozvojové lokality jako Bubny, Rohanský ostrov či Smíchov budou usilovat, aby se staly novými pražskými CBD (central business districts), a centrum města se jako čtvrť kanceláří posune na okraj zájmu.
Nicméně některé státní budovy mohou dobře posloužit jako hotely anebo - a to je velmi rozšířený jev - po kvalitní rekonstrukci a rekolaudaci mohou nabídnout pěkné bydlení. Nezřídka jde totiž o velmi dobré adresy," dodává. Ondřej Vlk očekává spíše než zásadní zvýšení "béčkových" ploch rozšíření nabídky second hand budov, které však díky svému standardu najdou nájemníky. Zásadní ovlivnění trhu kvůli uvolnění státních budov ale nečeká - s ohledem na celkový objem moderních prostor, které budou v následujících letech dokončeny. Jen v letošním roce developeři dodají na pražský trh rekordní objem kancelářských prostor převyšující tři sta tisíc metrů čtverečních.
V roce 2009 by měli nájemci vstřebat dalších více než 270 000 metrů čtverečních. Kdo si ovšem všechny ty prvotřídní metry pronajme, tuší snad alespoň jejich majitelé. "Béčkoví" nájemníci vzhledem k rozdílnosti potřeb zřejmě za "lepším" nepůjdou, takže privátu možná bude muset opět vypomoci stát a do špičkových podnájmů se nakonec opravdu přestěhují státní úředníci.

Nablýskáno už i v regionech
Když se ještě před pár lety hovořilo o kancelářích v regionech, šlo o "béčka". Nové projekty zkrátka chyběly. Po nesmělých začátcích ovšem nabralo budování lesklých útvarů především v Brně, Ostravě nebo Plzni rychlý spád.
"Vzhledem k množství projektů je v těchto městech v porovnání s Prahou velká neobsazenost převyšující i patnáct procent," podotýká Ondřej Vlk. I když regionální firmy rychle bohatnou a sílí, chovají se obezřetně a není lehké přesvědčit je o stěhování do "áček".
Béčkové nájemné se v Ostravě, Plzni i v Brně pohybuje na úrovni pět až šest eur za měsíc. Je tedy pochopitelné, že místní společnosti spíše zůstávají ve starších kancelářích.
"Na druhou stranu funguje synergie s velkými, často nadnárodními nájemci, kteří nejkvalitnější administrativní prostory cíleně vyhledávají," vysvětluje Kanters z DTZ. A ti už mají z čeho vybírat. V Ostravě je momentálně 61 tisíc metrů čtverečních nejkvalitnějších kanceláří, v Plzni 35 700 metrů čtverečních, nejvyšší číslo - více než 200 tisíc metrů čtverečních - hlásí Brno, kde se očekává i nejvyšší nárůst do roku 2012.

Půl milionu metrů v Brně
"Pokud se uskuteční všechny záměry včetně plánovaných kanceláří v projektu Europoint-jižní centrum, bude Brno v budoucnosti disponovat až půlmilionem čtverečních metrů kancelářských ploch kategorie A," soudí Jiří Fajkus, místopředseda představenstva brněnské kanceláře Real Spektrum. Nyní se tam ceny většinou pohybují od 10,50 do dvanácti eur, což odpovídá "áčkovým" kancelářím na periferii Prahy. Neobsazenost klesla z původních třiceti procent pod dvacet a podle Fajkuse lze očekávat, že se přiblíží standardním patnácti procentům.
"Pokles neobsazenosti v Praze z třinácti procent hluboko pod deset byl a je extrémní. Teprve budoucnost ukáže, zda je udržitelný. Otázkou v Brně zůstává, zda všechny nové projekty najdou své nájemce a v jaké struktuře," dodal.

Anonymní investice
Firmy, které se specializují na objekty kategorie B, tvrdí, že vlastnictví takové budovy mnohdy poskytuje vyšší reálný výnos vzhledem k výši investice než držení prvotřídní nemovitosti. V současnosti se ovšem podle realitních poradců s béčkovými kancelářemi téměř neobchoduje.
"Investory primárně zajímá výnos z objektu a délka kontraktů. S americkou krizí na hypotečních trzích také více zvažují riziko a zajímají se zejména o produkt nejvyšší kvality, proto se trh s kancelářskými budovami typu B velmi zpomalil až zastavil," upozorňuje Karel Konečný z kanceláře DTZ.
Trochu jiný pohled nabízí Jiří Pácal: "Áčkové budovy za dvacet let morálně zastarají, je to jen nudné sklo na rozdíl od béčkových se stoletou historií. Také se podívejte, že na rozdíl od většiny béček nevidíte za skleněnými komplexy konkrétního vlastníka. Kupují je fondy, zpravidla zahraniční s levným kapitálem. Až se za několik let projeví jejich nevýdělečnost, současný management už tam nebude."

Jarmila Chaloupková
spolupracovnice redakce

Typy kanceláří
Kategorie A
- Vysoce reprezentativní.
- Moderní technologie (např. systémy topení a chlazení s dostatečnou kapacitou i dostačující výměnou vzduchu, technologie umožňující obsazenost kanceláře v poměru jedna osoba na osm m², rychlovýtahy apod.).
- Kanceláře jsou zpravidla velkoplošné, s přístupem 24 hodin denně.
- V podzemí parkoviště s dostatečnou kapacitou.

Kategorie B
- Zpravidla starší budovy typu A (již neodpovídají aktuálním technickým trendům).
- Popřípadě starší rekonstruované kancelářské budovy (kvůli svým parametrům nemohou nabízet veškeré moderní technologie, dostatečnou kapacitu parkování atd.).

682 tisíc m²
činí v Praze kancelářské prostory kategorie B (veškeré kancelářské prostory činí 2,304 mil. m²).

Nájemné "béček" s dobrou polohou se už začíná potkávat s hůře umístěnými "áčky".