Hory v obležení apartmánů

V 70. a 80. letech minulého století vyrážela naprostá většina českých rodin, vybavená zásobami jídla, pravidelně každý pátek (ti šťastnější už ve čtvrtek večer) ze svých panelákových bytů na sídlištích na chalupy a chaty kutit, zahrádkařit a vůbec trávit víkend. Nemovitost tehdy vynahrazovala lidem nemožnost jiných aktivit - cestovat do zahraničí nebylo jednoduché, sportovní vyžití nebylo takovým fenoménem jako dnes.
O totální oblibě víkendového bydlení svědčí mimo jiné i to, že Česko je zřejmě jediná země, která se dokázala proslavit seriálem Chalupáři, a chalupa je ostatně jedním z hlavních protagonistů nejoblíbenějšího českého filmu S tebou mě baví svět.
Pak přišel rok 1989, otevřely se hranice a kouzlo chalup se vytratilo. Ovšem pouze na chvíli, nyní se víkendové nemovitosti objevily v plné síle znovu na scéně. V jiné podobě, cíl je ale stejný: pryč z velkého města.

NEBETYČNÉ ROZDÍLY. Základem každé správné chalupy byla "kadibudka" na dvorku a v lepším případě přívod studené vody ze studny přímo do objektu. Nic podobného už dnešní víkendové nemovitosti neznají. Lidé nemají chuť ani čas trávit víkend ve spartánských podmínkách. Majitelé starších chalup je přestavují po městském vzoru (zavádějí dovnitř vodu a kanalizaci, kde to jde, tam topí ústředním topením na plyn, a elektřina je samozřejmostí), ti noví si rovnou kupují modernizované či staví s pomoci architektů vysněný objekt.
Novým, do začátku 90. let naprosto neznámým fenoménem, je výstavba apartmánových domů a prodej jednotlivých bytů do osobního vlastnictví. Jde o dva typy objektů - ty první v 90. letech vznikaly velmi často přestavbou stávajících objektů, ať už bytových domů, nebo původních ubytoven a hotelů. Poté se - často přes silný odpor představitelů dotčených měst a obcí i zástupců chráněných krajinných oblastí (kde se ponejvíc staví) - začalo stavět na zelené louce. Tam, kde územní plán dovoloval postavit obytný dům, neměli odpůrci šanci. Boom těchto nemovitostí přišel v letech 2002 až 2003, kdy začala mohutná výstavba ve většině horských území.
V současné době se zájem mírně utlumil. Pár staveb se ještě připravuje, zájem o rekreační bydlení ale trochu klesá. To, co se dřív prodalo přímo od developera bez větší inzerce v průběhu měsíce a pouze "na papíře", se nyní prodává přes realitní kanceláře, trvá to pět až šest měsíců a většina zájemců už chce byt vidět i v reálu. Nejen projekt. Navíc se tyto byty stále častěji kupují jako "spekulace" - na pronájem či pro následný prodej.

LEPŠÍ NEBO HORŠÍ? Developeři těchto nemovitostí se od začátku snaží o to, aby apartmánový dům pokud možno připomínal přerostlou horskou chalupu. Mimo jiné i proto, že byt v běžném paneláku lze jen těžko nazvat "apartmánem" a také za něj nelze požadovat násobek standardní ceny.
Přesto výhrady existují. Vedle toho, že výstavba zasahuje do přírody, municipality argumentují i tím, že z těchto objektů nic nemají - pouze zvýšené náklady. Majitelé apartmánů jsou k trvalému pobytu přihlášeni jinde, takže obec nedostane víc ze státního rozpočtu. Protože jsou majitelé a nikoli hosté, neplatí ani tzv. rekreační daň. Navíc vyšší přísun lidí "ničí" místní ráz krajiny, nárazově zvyšuje poptávku po službách - a pochopitelně blokuje silnice.
Nezanedbatelným problémem je i vylidňování "postižených" oblastí starousedlíky. Nová výstavba výrazně prodražuje ceny všech nemovitostí, místní, zejména mladí lidé na jejich nákup nemají peníze. Leckdy je i byt v Praze levnější než apartmán poblíž sjezdovky. Municipality proto v poslední době trvají na tom, že vydají stavební povolení na nový projekt pouze za podmínky, že noví majitelé budou přispívat do místní pokladny. Ať už jednorázovou částkou při koupi (tzv. vzdušné), nebo pravidelně.
Ti, kteří si podobný byt pořídili, se ale rovněž setkávají s problémy, které na počátku ani nedomysleli. Je pravdou, že nový apartmán je, co se týká pravidelné údržby, podstatně méně náročný než stará chalupa. Ale v apartmánu se platí klasické nájemné - respektive poplatek do fondu oprav - a ten nemusí být zrovna nejlevnější.
Navíc apartmánové domy jsou převážně ve formě společenství vlastníků. A kdo jednou v obdobném společenství bydlí, ví, že dohodnout se rozumně na nějakých změnách či nutných opravách je dost náročné. Musí se svolat členská schůze a na ní musí být přítomna aspoň nadpoloviční většina vlastníků, což v případě vzdálenějších destinací není zrovna jednoduché. Někteří vlastníci apartmánů už také dospěli k závěru, že je jejich vlastnictví omezuje - stejně jako v případě chalupy se vracejí stále na stejné místo. Své peníze ale zatím ve většině případů dobře zhodnotili. Například v nejvíce atraktivních lokalitách - především v Krkonoších, kde už platí stavební závěra - se ceny oproti 90. letům zdvojnásobily.

SLUŠNÁ NABÍDKA. Jen v horských oblastech si může zájemce o koupi apartmánu vybrat z nabídky téměř desítky nových projektů. Zahrnují všechny horské oblasti České republiky a cenové rozpětí se pohybuje od 35 tisíc korun za metr čtvereční až po více než 100 tisíc korun za metr. Zájemce si může vybrat srubový dům, luxusně vybavený apartmán i nízkoenergetické ekologické bydlení.
Hlavním kritériem pro cenu je lokalita, ale i použité materiály. Velkou úlohu hraje dopravní dostupnost a přístup ke sportovnímu využití: v podstatě platí čím blíže k vleku, jezeru či cyklostezce (nejlépe ke všemu najednou), tím lépe.
Největší kumulace nové horské výstavby je v severních Čechách, především v Krkonoších. Developeři už ale objevili i jiné oblasti.

Krkonoše. Největší apartmánové sídliště v Krkonoších vyrůstá už čtyři roky v Horních Mísečkách nad Špindlerovým Mlýnem. Ubytovací kapacita areálu s desítkami horských domů s dvoulůžkovými apartmány by se měla po dokončení pohybovat okolo 500 lůžek. Souhlas s výstavbou mísečského sídliště vydala správa národního parku ve druhé polovině 90. let.
Stovky nových bytů určených k rekreaci už vznikly nebo se připravují i v dalších střediscích. Rekord drží s 1186 byty Harrachov, ve Špindlerově Mlýně napočítali ochranáři přírody 886 bytů a v Peci pod Sněžkou 492. V drtivé většině případů se jedná o novostavby nebo rekonstrukce bývalých podnikových chat.
Blízkost města a rychlý přístup na sjezdovku mají v nabídce i apartmány Čertovka. Jde o komplex poblíž centra Harrachova, v současné době se staví třetí etapa. Vlastní stavba se bude skládat ze tří samostatných, ale v suterénu propojených budov. Projekt nabídne přibližně 100 apartmánů. Vedle klasické zimní rekreace tato část Krkonoš nabízí k i tenisové kurty, golfové a minigolfové hřiště, letní přírodní koupaliště a bowlingové centrum.
Developery oblíbený je i Špindlerův Mlýn, kde se staví druhá etapa apartmánů v Horních Mísečkách. I zde je cena docela vysoká - kolem 50 tisíc za metr. Výstavba je gigantická - projekt počítá s vybudováním 250 apartmánů, 300 podzemních parkovacích stání, několika komerčních objektů a parkoviště pro osobní automobily a autobusy. Výstavba areálu je rozvržena do třech etap a jeho dokončení se předpokládá v druhé polovině roku 2009. V rámci druhé etapy, která je již v prodeji, se staví 82 apartmánů.
Jednoznačný luxus pak nabízejí apartmány Savoy, rovněž ve Špindlerově Mlýně. Pravda, cena začíná zhruba na 100 tisících za metr čtvereční, kupující ale dostane opravdový unikát. Dům je postavený v tradičním stylu, v materiálech převažuje dřevo.
V květnu 2006 začal vznikat v Krkonoších poblíž Janských Lázní apartmánový dům Zlatá vyhlídka. V tomto případě jde o přestavbu z původního hotelu. Ceny zde začínají od 45 tis./m², parkování se platí zvlášť (75 000), stejně jako sklep (30 tis./m²). Většina objektu je stále volná. Stavba se dokončuje v těchto dnech. Budova má společnou lyžárnu, vstupní halu a kotelnu.
I zde jsou hlavním lákadlem sportovní a rekreační aktivity: nedaleko jsou Janské Lázně a skiareál Černá Hora a na pozemku přiléhajícím k budově je výhledově možný vznik tenisových kurtů (pokud se vlastníci domluví na jejich výstavbě).

Jizerské hory. Po Krkonoších objevili developeři i Jizerské hory. V centru jejich pozornosti je především Bedřichov, kde vzniká nový projekt Apartmány Nisa. Celkem se na ploše 2100 m² staví 37 apartmánů o průměrné velikosti 60 m². Nový dům se staví pod hlavní bedřichovskou sjezdovkou Malinovka. Sjezdový areál tvoří osm sjezdovek (jedna s nočním osvětlením) a sedm vleků, v blízkosti jsou lyžařské magistrály a cyklostezky. Stavba má být hotova v létě 2008, prodejní ceny začínají na 35 tisících za m².
Staví se i v Rokytnici nad Jizerou. Apartmány Pod stráží s průměrnou cenou kolem 60 tisíc korun za metr čtvereční nabízejí opět blízkost sjezdovek a krásnou přírodu s funkční infrastrukturou.

Šumava. Ta je v nabídce relativní novinkou. K její vyšší oblibě přispěl rozvoj turistiky kolem Lipna a také nově vybavený skiareál Špičák. Tzv. Sruby Špičák, kde se ceny pohybují od 32 500 korun za metr čtvereční, se stavějí přímo na severním svahu Špičáku s výhledem do údolí. Od sjezdovky je to zhruba kilometr, od silnice ještě blíž. Nabídka zahrnuje i parkování, většina bytů z rozestavěných domů nové majitele už našla.
Nízkou spotřebou energie se zase chlubí šumavský projekt Borová Lada. V tomto případě jde o kombinaci samostatných chalup - rodinných domů a bezmála tří desítek obytných domů s 81 byty. První budou dokončeny v lednu 2008. Celkově projekt obsadil plochu 5,6 hektaru. I zde je lákadlem příroda (jde o hranici s Národním parkem Šumava) i blízkost sjezdovek.
Další rozmach staveb na Šumavě - především v okolí skiareálu Špičák a v Železné Rudě, ale čekat nelze. Železná Ruda totiž chce dalším stavbám zabránit a požaduje, aby se investoři zaměřili na obnovu starších objektů. Ti, kteří chtějí stavět nové byty, pak musejí platit městu ročně 120 Kč za metr čtvereční. Peníze jdou na údržbu silnic, svícení a svoz odpadu. Radnice už také vyhlásila stavební uzávěru.

VÝSTAVBA NESKONČÍ. Omezení developerů stavět v některých částech České republiky vyhnalo ceny vzhůru. V ostatních oblastech se zatím staví všude, kde se dá. A nové projekty rozhodně nejsou poddimenzované. Například u jihočeské Nové Bystřice má vzniknout areál s 200 rekreačními domky, na Velkém Dářku se počítá dokonce se čtyřmi stovkami domů.
S ohledem na všechny tyto změny a procesy Česko možná v dohledné době čeká zásadnější regulace celé oblasti "druhého" bydlení. Řada zemí k ní už sáhla, někdy dokonce značně razantním způsobem. Například Dánsko už v roce 1970 znemožnilo nákup rekreačních objektů cizím státním příslušníkům a o pár let později dokonce bez výjimky zakázalo jejich výstavbu. V současnosti se tyto striktní předpisy přece jen trochu zmírnily - v pětimilionovém Dánsku se může ročně postavit osm set nových budov pro individuální rekreaci.

Julie Hrstková